Mutualisation des charges et limites à la solidarité financière en copropriété

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Civ 3e 7 septembre 2017 n°16-18777.

Les copropriétés durablement en difficulté sont chaque jour plus nombreuses. Si les causes en sont parfois structurelles et n’offrent pas la possibilité d’un rétablissement du « fonctionnement normal de la copropriété », le déclin et la gravité de la situation sont indiscutablement aggravés par une réaction trop tardive contre les copropriétaires débiteurs. Le report de la contribution aux charges vers les copropriétaires solvables fragilisent ceux-ci et donc la santé de l’immeuble dans son ensemble.

Cette décision est singulière, qui valide la déclaration de créance de copropriétaires au passif du redressement d’une SCI impécunieuse, propriétaire dans la même copropriété au motif que l’absence de travaux sur les parties communes avait affecté leur situation individuelle. La Cour de cassation relève « qu’en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l’exécution de travaux urgents et indispensables, M. X… et la SCI de Keriguel 1 avaient contribué à l’aggravation de la détérioration de l’immeuble et que la non-réalisation des travaux avait provoqué des dégradations de l’appartement de M. et Mme Y…, ainsi que l’impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire, la cour d’appel […] a pu en déduire que M. X… et la SCI de Keriguel 1 étaient tenus de réparer le préjudice de M. et Mme Y… ».