A propos d’une controverse dans la revue Espaces et sociétés

La revue Espaces et sociétés a publié le 22 mai 2026 un numéro intitulé « La rente locative ordinaire et ses espaces ». Les articles rassemblés mettent en évidence la nature des rapports sociaux qui structurent les oppositions canoniques « locataire/propriétaire » ou encore « État/marché » à travers l’analyse de la propriété comme « ingrédient central des compromis sociaux et politiques » (Delon et al., 2026).

Dans la rubrique « Controverse » de la revue, deux contributions se penchent sur l’encadrement des loyers. La première, signée des élu.es parisiens Jacques Baudrier (PCF) et Barbara Gomes (PCF) constitue, comme l’annonce son titre : « L’encadrement des loyers à Paris : une mesure corrective à pérenniser face à la crise structurelle du logement » un plaidoyer pour le maintien, le renforcement et le développement de l’encadrement des loyers. L’article revient tout d’abord sur l’historique de la mise en place de l’encadrement des loyers dans la capitale. Dans un second temps, les élu.es répondent, évaluation du dispositif à l’appui, aux critiques faites à l’encadrement des loyers. Enfin, les auteurs concluent par une série de propositions d’amélioration du dispositif afin que celui-ci réponde davantage aux objectifs politiques qu’ils se fixent, à savoir créer les conditions telles que l’accès ou le maintien dans un logement abordable soit/reste possible pour les ménages modestes à Paris (Baudrier et al., 2026).
La seconde contribution plaide elle aussi pour le maintien, le renforcement et le développement du principe d’encadrement des loyers mais adopte un point de vue différent. Elle est signée par Hugo Périlleux, économiste et géographe à l’Université Libre de Bruxelles et chargé, par le Parlement bruxellois, de produire une méthode de calcul du loyer de référence à partir duquel l’encadrement est défini. L’auteur revient tout d’abord sur le fonctionnement du mécanisme de lutte contre les loyers abusifs adopté fin 2024 à Bruxelles. De façon similaire à la contribution parisienne, l’article répond ensuite aux critiques, en disséquant le processus de fabrique du loyer de référence et en mettant en évidence les incohérences de la critique libérale de l’encadrement des loyers (Périlleux, 2026).

De prime abord, on pourrait s’étonner de l’absence de controverse entre les deux textes. Les deux contributions défendent en effet la poursuite et le renforcement du principe de l’encadrement des loyers. Pourtant, l’absence d’expression directe des détracteurs de l’encadrement des loyers dans ce numéro n’enlève finalement pas grand-chose à la portée de cette section qui intègre, dans chacun des textes, les principales critiques faites au dispositif. De plus, la mise en parallèle des deux points de vue (élus engagés dans la défense d’un projet politique d’une part et chercheur engagé dans une démonstration d’autre part) se fait par la mobilisation de deux registres de preuve. Cette différence s’explique par la temporalité qui est abordée par les deux contributions. Les élus parisiens commentent a posteriori un dispositif en fonctionnement à partir de données de gestion et de bilan tandis qu’Hugo Périlleux revient sur la robustesse a priori du processus de construction du loyer de référence en mobilisant des données statistiques.

Ce croisement permet de mettre en évidence une caractéristique de la controverse sur l’encadrement des loyers. Celle-ci s’organise autour de deux fronts critiques, un front néo-libéral, avec des critiques que l’on peut associer à la défense des intérêts des propriétaires bailleurs et un front, plus inattendu, suggéré par la contribution parisienne, qui à l’inverse critique la faiblesse de la régulation permise par le dispositif et qui est ancré dans la défense des intérêts des locataires.
Commençons par l’opposition néo-libérale, signalée par les deux articles parisiens et bruxellois. Les auteurs s’accordent à démontrer que les arguments de ce front critique sont (au moins en partie) fallacieux, ou tout du moins, ancrés dans la foi en un marché libre autorégulateur. Pourtant, c’est bien cette fiction qui, par son échec, justifie la mise en place de cette régulation. Autrement dit, c’est parce que le marché libre est structurellement incapable de proposer un logement abordable en zone tendue à des ménages modestes que l’encadrement des loyers a été mis en place, et non l’inverse… Autre argument de la critique néolibérale : l’encadrement des loyers serait responsable de la baisse du nombre de logements locatifs disponibles car les investisseurs se détourneraient d’un placement dont la rentabilité serait réduite. Cet argument est quant à lui réfuté à deux niveaux : d’abord par une comparaison des rythmes et des volumes de mises en location entre les villes avec ou sans encadrement des loyers ; ensuite, par une analyse des causes conjoncturelles et structurelles de la crise du logement en Europe.
Le cas bruxellois se fait plus précis sur les critiques portant sur le mode de calcul du loyer de référence. Sa valeur serait, selon ses détracteurs, trop basse, car construite à partir de données trop anciennes et à partir d’un échantillon trop restreint. A chacun de ces arguments, démonstration est faite par Hugo Périlleux, auteur de ce mode de calcul, que ces critiques peuvent être objectivement levées par une attention portée à la qualité des sources de données utilisées et à la maîtrise des grandes lois statistiques.
Sur le front gauche de la critique, que seule la contribution parisienne discute explicitement, l’argument consiste à reprocher la faiblesse structurelle du dispositif au regard de l’enjeu de l’accès à un logement abordable en zone tendue par des ménages modestes. Ainsi, l’encadrement des loyers serait une mesure cosmétique ne permettant pas d’agir de façon significative sur les défaillances du système capitaliste en matière de logement. Sur ce point, les élus parisiens prennent acte de l’effet seulement modérateur de l’encadrement des loyers et de son incapacité à les faire baisser, le loyer de référence étant de fait calculé à partir d’un prix de marché. Ils soulignent cependant que cette mesure est importante pour les locataires qui en bénéficient, que ce soit par le ralentissement de l’augmentation des prix ou par les remboursements auxquels ils et elles peuvent prétendre en cas de non-respect de celui-ci.

Quoi qu’il en soit, du côté des élu.es comme du chercheur, l’encadrement des loyers est avant tout défendu comme étant un outil de régulation parmi d’autres. Les limites opérationnelles du dispositif sont rappelées : le loyer de référence est calculé sur une base de valeur de marché libre trop haute, le complément de loyer est mal encadré, il existe un certain nombre de « produits » logements à même de le contourner, les collectivités locales ne sont pas suffisamment autonomes dans leurs pratiques d’encadrement et les processus de recours des locataires, bien qu’aboutissant en général à un remboursement, demeurent longs et complexes. De plus, le texte d’Hugo Périlleux met en évidence une limite que l’on pourrait inclure dans le front critique de gauche bien que l’auteur ne le formule pas ainsi. Il souligne que l’encadrement des loyers pratiqué à Bruxelles s’attaque plutôt à rattraper les écarts significatifs par rapport à la norme du marché, or, en tendance, ces logements sont davantage occupés par des ménages aux revenus élevés qui se verront donc plus souvent proposer une baisse de loyer significative, sans permettre pour autant aux ménages les plus modestes de voir la proportion de leurs revenus destinés au logement baisser.

En somme, les contributions de cette rubrique « Controverse » sur l’encadrement des loyers déplacent le motif de celle-ci. Il ne s’agit pas tant d’être pour ou contre le principe du dispositif que de discuter de ses modalités de mise en œuvre. La critique néolibérale est évacuée au motif qu’elle repose sur le postulat d’un marché libre autorégulateur qui relève moins d’une loi économique démontrée que d’une croyance en ce qui concerne le champ du logement. A lire les deux articles, seule la critique par la gauche mérite d’être davantage discutée. Et cette discussion peut se situer à deux niveaux.
Le premier est réformiste. Ainsi, les deux contributions signalent des pistes d’amélioration du dispositif mais aussi d’autres leviers (production renforcée de logements locatifs sociaux, lutte contre la location saisonnière, encadrement des « produits » de contournement comme le coliving…) pour permettre d’agir significativement sur l’abordabilité à long terme du logement dans les zones tendues pour les ménages modestes.
Le second front, quant à lui, se veut plus systémique, avec une réflexion sur la socialisation de la rente, c’est-à-dire sur le partage de la valeur créée sans travail mais concédée à l’institution qu’est la propriété privée. Il ne s’agit plus alors de borner la vitesse de l’augmentation des prix du marché grâce à un encadrement mais d’empêcher l’appropriation individuelle et privée de la rente, en bloquant sa formation et/ou en la redistribuant. Vieille question, qui reste toujours ouverte, même si on peut noter des avancées significatives ces dernières années, notamment du côté de l’accession sociale à la propriété. Le dispositif Organisme de Foncier Solidaire/Bail Réel Solidaire (OFS/BRS), permet, par la dissociation de la propriété, d’organiser une nouvelle modalité de régulation et de partage de la rente spéculative qu’il serait pertinent de discuter plus avant.

Références

Baudrier, Jacques, Barbara Gomes, Pauline Portefaix, et al., 2026, « L’encadrement des loyers à Paris : une mesure corrective à pérenniser face à la crise structurelle du logement », Espaces et sociétés. vol.197 n°1. p. 256‑265. En ligne [consulté le 1 septembre 2026].
Delon, Margot, Cécile Vignal, et Anne Clerval, 2026, « Éditorial », Espaces et sociétés. vol.197 n°1. p. 8‑19. En ligne [consulté le 1 septembre 2026].
Périlleux, Hugo, 2026, « Débats autour de la régulation contre les loyers abusifs à Bruxelles », Espaces et sociétés. vol.197 n°1. p. 266‑276. En ligne [consulté le 1 septembre 2026].