Présentation de la Note d’analyse de la Chaire TDTE (Transitions Démographiques, Transitions Economiques) et du Think Tank « Matières Grises »

Le Think Tank « Matières Grises » réunit les principaux acteurs d’accueil et de prise en charge des personnes âgées (parmi lesquels Domitys, Nexity, Habitat et Humanisme ou VYV, parmi les plus connus)

La Chaire TDTE, fondée en 2008, à l’initiative de Jean-Hervé Lorenzi, est un lieu de recherche et de débat sur l’impact du vieillissement et de la longévité sur l’économie et la société en France.

Le sujet de la monétisation du patrimoine a fait l’objet d’une note d’analyse^[1] en avril 2026. Elle aborde la mobilisation du patrimoine immobilier par les propriétaires privés, via des outils de type viager, afin de permettre à ces personnes de faire face aux besoins de financement liés au grand âge.
Elle dresse un état des lieux des dispositifs existants et des représentations qui freinent le développement de ces outils. Elle sera suivie d’une deuxième note, dans quelques mois, qui formulera des propositions pour développer ce levier.

Résumé de la note

Un enjeu national important

Le nombre de personnes de 85 ans et plus devrait augmenter de près de 50 % en une décennie, de 2030 à 2040, alors que la population active continuera à stagner. La puissance publique risque de ne pas pouvoir prendre en charge toutes les nouvelles dépenses – estimées à 10 milliards d’euros – alors même que les besoins actuels ne sont pas totalement couverts.
Or, l’ensemble du patrimoine immobilier détenu par les ménages retraités représenterait plus de 1600 milliards d’euros en 2021.
Dans ce contexte, la mobilisation du patrimoine immobilier^[2] est une piste pour dégager un supplément de revenu à la retraite, tout en conservant un droit d’habitation sur le bien occupé^[3].
D’autant que les retraités de plus de 65 ans sont plus souvent propriétaires que les actifs (70 % contre 50%), ont un patrimoine immobilier moyen plus élevé (220 000 € contre 188 000 €) mais que leurs revenus sont inférieurs (26 888 € pour les retraités propriétaires contre 29 390 € pour les actifs propriétaires).

Des besoins individuels de financement

Les besoins de financement à la retraite se répartissent généralement en trois grandes étapes du vieillissement :
– entre 65 et 75 ans, il s’agit le plus souvent de désendettement, de chute de revenus ou de soutien à des membres de la famille ;
– entre 75 et 85 ans peut survenir la nécessité d’adapter le logement pour continuer à y vivre, et de recourir à des services à domicile ;
– après 85 ans, l’entrée en établissement peut nécessiter de mobiliser du capital.

S’agissant de l’entrée en établissement, le besoin moyen de financement est estimé à une fourchette allant de 13 500 € à 37 800 €.^[4] Dès lors, transformer en capital 10 % de son bien d’une valeur moyenne de 220 000 €, soit 22 000€, offre des perspectives intéressantes.

Des dispositifs nombreux

Il existe plusieurs outils permettant de monétiser le patrimoine immobilier. Sans les citer toutes, on mentionnera ici :
– le viager classique, où l’acquéreur verse au cédant un bouquet initial, puis des rentes jusqu’au décès de celui-ci.
Le viager emporte la vente du bien dès la signature, avec le maintien du droit d’habitation pour le vendeur. Il peut s’agir d’un viager avec deux vendeurs (viager « sur deux têtes »). La rente se poursuit après le premier décès, au bénéfice du conjoint survivant.
– le viager mutualisé, où l’acquéreur est un institutionnel ou un professionnel ;
– la vente à terme occupée, où la durée des mensualités est fixée à l’avance ;
– la vente partielle, qui permet de monétiser une partie de son patrimoine (ex : 10% pour 10 ans) auprès d’une foncière solidaire agréée. Ce montage permet de préserver une part d’héritage.
– la vente anticipée occupée (VAO), où le versement se fait entièrement sous forme de capital, avec un loyer versé ensuite par le cédant pour continuer à occuper les lieux.
C’est une forme de « viager inversé », où le pari porte sur la survie et non sur le décès de l’occupant.
– le prêt viager hypothécaire (PVH), qui n’est pas une vente mais un prêt bancaire garanti par une hypothèque.
Au décès du contractant, les héritiers peuvent régler la dette pour garder le bien, ou le céder à la banque qui procède à sa vente pour se rembourser. Si le produit de la vente dépasse la valeur de la dette, le surplus revient aux héritiers.

Une diffusion résiduelle, mais un potentiel de développement conséquent

Malgré l’abondance de dispositifs, le viager reste peu développé en France, avec environ 6000 transactions en 2025 et un volume d’affaires de 1,6 milliard d’euros. Le prêt viager hypothécaire tend à se développer mais reste encore à un niveau marginal (100 M€ en 2025).
La monétisation du patrimoine est plus développée en Europe du Nord, via la vente partielle (Allemagne) ou le prêt viager hypothécaire (Royaume-Uni, Danemark, Suède, Pays-Bas).
Les départements des grandes villes, en Ile-de-France ou près des côtes, concentrent l’essentiel des ventes en viager. Les territoires moins prisés peuvent toutefois présenter une rentabilité positive et un réel intérêt pour l’investissement.
Les auteurs estiment qu’entre 9% et 14% du parc de résidences principales, soit entre 2,7 et 3,5 millions de logements, seraient théoriquement « viagérisables ».
Mais les représentations collectives font du viager un acte qui n’est pas seulement économique, c’est aussi une décision à portée symbolique.

Les représentations, un frein au développement du viager

Outre les débats d’ordre moral sur le « pari sur la mort » que constituerait le viager, celui-ci est parfois vu comme « antifamilial » : un financement par soi-même de sa dépendance (au lieu du soutien familial) et une spoliation des héritiers.
Les auteurs battent cette idée en brèche. Le recours aux professionnels (aide à domicile, auxiliaire de vie, Ehpad), éventuellement grâce à l’autofinancement, permet de soulager la famille. Et certaines variantes du viager permettent de conserver la propriété du bien (vente partielle, prêt viager hypothécaire), au bénéfice des héritiers. Le viager n’est donc pas forcément antifamilial.
Mais l’attachement à l’héritage reste fort en France, tant chez les plus précaires que les plus favorisés, tant chez les jeunes que chez les plus âgés. Et le viager « classique » emporte la vente du bien à la conclusion du contrat.

Dans ce cadre, le viager reste souvent perçu comme une spoliation des héritiers… voire comme une manière de les déshériter légalement en cas de conflits familiaux.
Le développement des solutions viagères nécessitera donc de trouver des réponses à ces réticences.

Commentaires

En France, la monétisation du patrimoine avait notamment été encouragée il y a vingt ans, via la création du Prêt viager hypothécaire et de l’Hypothèque rechargeable en mars 2026. Il s’agissait d’encourager l’activité économique (investissement, consommation) grâce à la richesse immobilière.
Les excès américains, avec la crise des subprimes et la crise financière qui a suivi, n’ont pas donné une image attrayante de cette formule, même si les outils étaient nettement plus encadrés en France, afin d’éviter précisément les risques de surendettement et de contribution au risque de bulle immobilière.
Avec les enjeux liés au vieillissement démographique, la monétisation du patrimoine immobilier redevient d’actualité. La note de la Chaire TDTE et du Think tank « Matières Grises » montre qu’elle constitue un complément prometteur pour le financement de la politique du grand âge.
Il ne faut pas toutefois s’attendre à une solution miracle : selon les auteurs, le stock de logements viagérisables est à la fois important (entre 2,7 et 3,5 millions de logements) et fortement minoritaire (entre 9% et 14% des résidences principales logements seraient viagérisables). Et ça ne règle pas le cas des seniors qui sont locataires.
Mais il ne s’agit pas de trouver une réponse unique : il s’agit de voir dans quelle mesure le patrimoine immobilier peut contribuer aux solutions de financement. Face à un enjeu de société majeur, c’est faire œuvre utile.
Au-delà des mécanismes juridiques et économiques, les auteurs soulignent le poids des représentations et du rôle que seront amenés à jouer les « tiers de confiance », tels que les notaires.
L’étude aborde peu la question du devenir du parc immobilier à l’issue du viager. Mais elle mentionne la possibilité pour des institutionnels et les foncières solidaires d’investir ce champ^[5].
De nombreuses possibilités sont donc ouvertes et on attend avec intérêt la seconde note, qui doit formuler des propositions.

[1]             La monétisation du patrimoine : une solution pour financer la politique du grand âge ? : Matieres grises
[2]             La note parle également de « liquéfaction » du patrimoine, pour désigner la transformation d’un actif immobilier en liquidité.
[3]             Les auteurs précisent qu’il s’agit de compléter le financement de la solidarité nationale et non de le remplacer.
[4]             Le calcul est établi à partir du niveau moyen des retraite (1420 €/mois), du coût moyen d’un Ehpad (de 1900 € à 2800€/mois) et de la durée moyenne du séjour en Ehpad (2 ans et 3 mois)
[5] Une SCIC (SCIC des 3 colonnes), mentionnée dans l’étude, développe d’ailleurs un type de « viager solidaire »