Cet article est adapté du mémoire de master 2 en urbanisme et aménagement intitulé Les jardins pavillonnaires à l’heure de la ville dense : quelles lectures depuis les acteurs et les outils de la planification ?, soutenu par Etienne Baudouin à l’Ecole d’urbanisme de Paris en 2025, sous la direction de Claire Aragau. Ce mémoire a reçu le prix POPSU Grand Paris en 2026.

A l’heure de la loi Climat et résilience (2021) et de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) qui tend à limiter l’étalement urbain, les jardins pavillonnaires sont souvent lus comme une réserve foncière déjà artificialisée, prêts à accueillir de nouvelles constructions. Pourtant, les réduire à un simple gisement de densification empêche de comprendre leurs fonctions écologiques, sociales, résidentielles et politiques. L’enjeu n’est donc pas seulement de choisir entre densifier ou préserver, mais d’inventer des formes d’encadrement plus fines et mieux adaptées aux réalités locales. Pour nourrir ce débat, cet article propose trois niveaux de lecture. Il montre d’abord comment les jardins pavillonnaires sont devenus un nouvel objet des politiques foncières et de densification. A partir de l’exemple de Montfermeil et de l’EPT Grand Paris Grand Est, il analyse ensuite la manière dont les outils de la planification cherchent à encadrer ces mutations. Enfin, il défend l’idée que les jardins pavillonnaires constituent moins une simple réserve foncière qu’un révélateur des fragilités contemporaines du modèle pavillonnaire, invitant ainsi à dépasser l’opposition entre sanctuarisation et densification.

Le jardin pavillonnaire, nouvel objet foncier de la ville dense

Pendant longtemps, les jardins pavillonnaires sont restés largement à l’écart du champ de l’action publique. Trop petits, trop fragmentés, relevant de la sphère privée et difficilement saisissables par les outils classiques de l’aménagement, ils constituaient un impensé des politiques urbaines. Ni véritablement urbanisable, ni réellement protégé, le jardin relevait principalement de l’espace domestique et résidentiel, où sa mise en valeur participait de l’affirmation d’une position sociale (Dodier, 2003).

Ce statut évolue toutefois profondément depuis une dizaine d’années, sous l’effet de transformations convergentes des politiques foncières et urbaines. La loi ALUR (2014), en supprimant le coefficient d’occupation des sols (COS), a facilité les divisions parcellaires et les constructions en second rang dans de nombreux tissus pavillonnaires. Cette dynamique s’est renforcée avec la loi Climat et Résilience (2021) et l’objectif ZAN, qui imposent de réduire fortement la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) et réorientent la production de logements vers les espaces déjà urbanisés.

Dans ce contexte, les jardins pavillonnaires changent progressivement de statut. Comptabilisés comme artificialisés lorsqu’ils sont inférieurs à 2 500 m² dans la nouvelle nomenclature des sols[1], ils apparaissent désormais comme des espaces potentiellement mobilisables pour produire du logement sans ouvrir de nouveaux secteurs à l’urbanisation. Cette évolution est particulièrement visible dans les territoires soumis à d’importantes tensions immobilières, notamment en Île-de-France, où les objectifs de production de logements demeurent élevés. Le Schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH) fixe ainsi un objectif minimal de 70 000 logements produits chaque année à l’échelle régionale, repris par le SDRIF-e approuvé en 2025. Ce dernier traduit cette double exigence en faisant de la transformation des tissus urbains existants, y compris pavillonnaires, un levier central du développement régional.

Les quartiers pavillonnaires deviennent alors des espaces d’ajustement des politiques de densification. La pression foncière qui s’y exerce ne relève pas d’un phénomène spontané mais bien d’une construction politico-réglementaire, à l’intersection entre injonction à densifier et limitation de l’étalement urbain. Elle se traduit concrètement par le développement de formes de densification diffuse : divisions parcellaires, constructions en fond de jardin, recomposition progressive des tissus existants.

Ce basculement produit un paradoxe car au moment même où les jardins pavillonnaires sont relus comme des réserves foncières potentielles, ils sont aussi de plus en plus reconnus pour les fonctions écologiques et climatiques qu’ils peuvent assurer. Lorsqu’ils conservent une part importante de pleine terre et de végétation, ils contribuent notamment au maintien de la biodiversité ordinaire, à l’infiltration des eaux pluviales, à la régulation thermique locale et aux continuités végétales au sein des tissus urbains. Plusieurs travaux récents soulignent ainsi le rôle que peut jouer le maillage des jardins privés dans l’adaptation de la ville dense au changement climatique, tout en rappelant que ces bénéfices demeurent fortement dépendants de leurs caractéristiques, de leur gestion et de leur degré d’artificialisation (Levé et al., 2019 ; Flégeau, 2020 ; Delaville et al., 2024 ; Brun et al., 2026).

Dès lors, le jardin pavillonnaire ne constitue pas seulement une opportunité foncière mais il devient le révélateur de tensions plus profondes entre production de logements, qualité résidentielle, adaptation climatique et soutenabilité des modes d’habiter contemporains.

Encadrer la densification pavillonnaire par les outils de la planification : le cas de Montfermeil et de l’EPT Grand Paris Grand Est

Située en première couronne francilienne, la commune de Montfermeil constitue un terrain particulièrement révélateur des tensions à l’œuvre dans certains quartiers pavillonnaires des périphéries métropolitaines. Elle ne saurait toutefois résumer la diversité des situations pavillonnaires dont les trajectoires diffèrent selon les contextes territoriaux. Majoritairement composée de tissus d’habitat individuel, elle est soumise à une pression foncière croissante, liée à sa proximité avec Paris, à l’amélioration de son accessibilité et à l’attractivité persistante du modèle pavillonnaire. Cette spécificité morphologique y est particulièrement marquée puisqu’en effet l’habitat individuel y occupe à lui seul 66 % de la surface communale, contre 33 % à l’échelle de l’EPT Grand Paris Grand Est. Ce tissu pavillonnaire s’organise principalement autour de deux grands ensembles résidentiels : Franceville et les Coudreaux (cf. Figure 2).

Si les phénomènes de divisions parcellaires et de spéculation ne sont pas nouveaux à Montfermeil, ils se sont néanmoins fortement accélérés depuis les années 2010, en lien avec plusieurs opérations de renouvellement urbain menées sur le territoire. Les importantes interventions publiques conduites successivement dans le quartier des grands ensembles des Bosquets au nord-ouest puis dans le centre-ville ancien ont notamment contribué à déplacer certaines logiques spéculatives vers les quartiers pavillonnaires, où d’anciens pavillons peu chers et énergivores ont progressivement été rachetés et transformés. Ces dynamiques recouvrent deux réalités distinctes : d’une part le report dans ces quartiers pavillonnaires des stratégies des marchands de sommeil œuvrant précédemment dans les quartiers de grands ensembles désormais rénovés et qui achètent puis louent dans ce pavillonnaire ; d’autre part l’intervention de promoteurs qui achètent des pavillons pour réaliser du petit collectif. Ces transformations rejoignent des situations plus ordinaires de fragilité résidentielle : des propriétaires modestes  amenés à louer une dépendance pour compléter leurs revenus, des héritages difficiles à entretenir, ou encore des ménages vieillissants confrontés au coût croissant de la rénovation de pavillons anciens et énergivores (Davy et Trottet, 2018). Ces recompositions ont favorisé le développement de formes de densification diffuse souvent difficiles à encadrer, avec des effets directs sur les formes urbaines, les infrastructures locales et les conditions d’habiter.

Face à ces évolutions, la municipalité a progressivement mobilisé les outils de la planification pour tenter d’en encadrer les effets. Dès 2015, la commune s’engage dans la révision de son PLU, marquant un tournant dans la manière d’appréhender les tissus pavillonnaires, désormais considérés comme un enjeu central de préservation du cadre de vie communal.

La zone UG, correspondant à la « zone pavillonnaire traditionnelle », couvre ainsi près de 61 % du territoire communal et fait progressivement l’objet d’un encadrement renforcé. À Montfermeil, la préservation des jardins constitue progressivement l’une des principales portes d’entrée mobilisées pour freiner les divisions parcellaires et limiter les formes de densification jugées les plus problématiques. Le règlement impose ainsi une part minimale d’espaces verts de pleine terre de 30 % de la parcelle, pouvant atteindre 40 à 50 % dans certains corridors écologiques. Les espaces boisés classés (EBC) et espaces verts protégés (EVP) doivent être conservés, tandis que l’abattage des arbres sur les grandes parcelles n’est autorisé qu’en cas de nécessité, avec obligation de replanter des arbres de haute tige. Ces exigences s’accompagnent également de mesures favorisant la végétalisation, de recours à des essences locales ou encore de toitures végétalisées dans certains secteurs. Parallèlement, la commune réduit les possibilités d’emprise au sol, encadre plus strictement les constructions en second rang, impose le maintien de la conformité du lot d’origine après division et limite la création de nouveaux accès aux parcelles. L’ensemble de ces règles traduit une volonté claire de limiter l’artificialisation des sols, de préserver une trame verte au sein des quartiers pavillonnaires et de réduire les possibilités de densification spontanée. Elles participent ainsi au maintien de surfaces végétalisées, sans garantir pour autant à elles seules la qualité écologique des jardins.

Cependant, si la révision du PLU approuvé en 2017 marque une première étape importante dans l’encadrement des divisions pavillonnaires, elle ne suffit pas à enrayer les dynamiques à l’œuvre. Les pressions foncières demeurent fortes et certains contournements réglementaires, parfois accompagnés par des acteurs émergents du Bimby, continuent de favoriser la densification au coup par coup. Dans plusieurs secteurs, notamment à Franceville où les parcelles sont vastes et organisées en lanières, les constructions en second rang restent possibles tout en respectant formellement le règlement. C’est dans ce contexte qu’est engagée la modification du PLU approuvée en 2020, afin de renforcer encore les dispositions applicables à la zone UG. La commune réduit alors les possibilités de construire au-delà de la bande des 21 mètres, durcit les règles relatives aux accès et à l’emprise au sol, et renforce la protection des fonds de jardins. À travers ces évolutions successives, Montfermeil cherche moins à empêcher toute densification qu’à reprendre la main sur des transformations jusque-là largement diffuses et peu maîtrisées, tout en affirmant progressivement la valeur environnementale et paysagère des jardins pavillonnaires.

Ces orientations se prolongent aujourd’hui à une échelle plus large dans le cadre du PLUi environnemental de l’EPT Grand Paris Grand Est, entré en vigueur en 2025, traduisant une volonté d’inscrire cette régulation dans une stratégie territoriale plus globale. Reprenant plusieurs principes initiés à Montfermeil, le document intercommunal généralise notamment l’obligation pour chaque lot issu d’une division de respecter l’ensemble des règles du PLUi (pleine terre, emprise au sol, stationnement, gabarit, recul, etc.). Il introduit également une protection renforcée des cœurs d’îlots pavillonnaires, désormais identifiés comme des espaces végétalisés structurants et rendus inconstructibles afin de préserver les continuités écologiques, l’infiltration des eaux pluviales et la biodiversité ordinaire.

Le PLUi innove surtout par la mise en place d’un « coefficient d’anticipation environnementale », qui ne se limite plus à la seule préservation de la pleine terre mais valorise différentes formes de végétalisation (arbres existants, toitures végétalisées, murs végétaux, etc.) selon leur contribution écologique. À travers cet outil, les jardins pavillonnaires ne sont plus uniquement appréhendés comme des réserves foncières potentielles, mais comme des supports actifs de durabilité urbaine et d’adaptation climatique.

L’exemple de Montfermeil illustre ainsi les capacités, mais aussi les limites, d’une régulation principalement fondée sur l’urbanisme réglementaire face à des dynamiques de transformation largement portées par des logiques privées. Si le PLU puis le PLUi de Grand Paris Grand Est ont permis de freiner certaines formes de densification opportuniste et de renforcer la protection des jardins pavillonnaires, au point d’inspirer d’autres documents de planification franciliens, ces outils interviennent souvent a posteriori, une fois les dynamiques foncières déjà enclenchées. Ils agissent principalement sur les formes urbaines produites, sans traiter pleinement les mécanismes économiques, sociaux et patrimoniaux qui alimentent ces transformations. Dès lors, la question du jardin pavillonnaire dépasse largement celle du seul encadrement réglementaire mais renvoie plus largement aux fragilités contemporaines du modèle résidentiel pavillonnaire lui-même. 

Le jardin pavillonnaire comme révélateur des fragilités du modèle résidentiel

La question de savoir s’il faut construire dans les jardins pavillonnaires tend à structurer une grande partie des débats contemporains sur la sobriété foncière. Pourtant, ces territoires sont aujourd’hui confrontés à une série de mutations structurelles. Le vieillissement de la population y pose la question de l’adaptation des logements et du maintien à domicile. La prévalence de maisons individuelles anciennes interroge la rénovation énergétique et la lutte contre les passoires thermiques. À cela s’ajoutent des phénomènes de sous-occupation, des situations d’habitat dégradé, parfois exploitées par des logiques spéculatives, ainsi que des enjeux de transmission patrimoniale qui conditionnent fortement les évolutions du tissu bâti.

Dans ce contexte, les divisions parcellaires et la densification en fond de jardin apparaissent souvent moins comme des projets urbains maîtrisés que comme des réponses individuelles à des contraintes économiques, familiales ou patrimoniales. Elles traduisent des stratégies d’adaptation des ménages, mais aussi les limites d’un modèle pavillonnaire confronté à de nouvelles exigences sociales et environnementales.

Face à ces enjeux, de nouveaux dispositifs émergent aujourd’hui pour accompagner spécifiquement la transformation et l’intensification des quartiers pavillonnaires. Cette évolution se matérialise aujourd’hui à travers les secteurs de renouvellement pavillonnaire (SRP) expérimentés par la société IUDO et Grand Paris Aménagement (GPA), qui constituent l’une des premières tentatives d’intervention pensée spécifiquement pour accompagner la densification et la transformation des tissus pavillonnaires à l’échelle du quartier. A la différence d’une approche principalement réglementaire, ces démarches cherchent davantage à partir des dynamiques locales, des opportunités foncières et des trajectoires des habitants pour faire émerger un projet de transformation partagé. L’objectif n’est plus seulement d’encadrer des micro-projets individuels, mais de mettre en œuvre une véritable stratégie territoriale capable de faire dialoguer production de logements, adaptation des espaces publics, mobilités, équipements, biodiversité et préservation des jardins.

Parallèlement, d’autres structures comme la SIFAE, créée en 2021 par l’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) et Action Logement pour répondre à l’impensé des politiques publiques vis-à-vis du pavillonnaire dégradé, interviennent davantage sur les situations de mal-logement, de mixité sociale et de dégradation du bâti. Plus récemment, le programme national expérimental « Bien lotis ! » illustre la volonté croissante d’aider les collectivités à reprendre la main sur les mutations pavillonnaires, en les accompagnant à l’échelle du quartier plutôt qu’en les subissant parcelle par parcelle.

Sortir de l’opposition stérile entre sanctuarisation et densification

Les débats autour des jardins pavillonnaires restent encore souvent enfermés dans une opposition binaire : faut-il les préserver au nom de leurs fonctions écologiques et résidentielles, ou les mobiliser pour répondre aux objectifs de sobriété foncière et de production de logements ? Pourtant, cette lecture apparaît largement réductrice.

Tous les jardins ne jouent pas le même rôle, et tous les tissus pavillonnaires ne présentent ni les mêmes morphologies urbaines, ni les mêmes capacités d’évolution, ni les mêmes fragilités sociales, urbaines ou environnementales. Le cas de Montfermeil rappelle ainsi que les réponses apportées aux transformations pavillonnaires ne peuvent être uniformes et doivent être adaptées à la diversité des contextes territoriaux. L’enjeu n’est ni de sanctuariser indistinctement ces espaces, ni de les considérer comme une simple réserve foncière, mais de développer des approches capables de s’adapter aux réalités locales et aux trajectoires des habitants.

L’exemple de Montfermeil montre d’ailleurs que le règlement, aussi protecteur soit-il, ne suffit pas à lui seul à encadrer les mutations pavillonnaires. Dès lors, la transformation du pavillonnaire ne peut plus être pensée uniquement à l’échelle de la parcelle, mais suppose de réintroduire une logique de projet à l’échelle du quartier.

Cette approche se retrouve d’ailleurs dans le PLUi de Grand Paris Grand Est. Si celui-ci renforce fortement la protection des cœurs d’îlots et des jardins pavillonnaires, il identifie également plusieurs micro-centralités au sein même des quartiers résidentiels, où certaines règles sont assouplies afin d’accueillir davantage de logements, de services ou de commerces de proximité. À Montfermeil, ces secteurs sont notamment localisés au cœur des quartiers de Franceville et des Coudreaux (cf. Figure 6). L’objectif n’est plus seulement de limiter la densification diffuse, mais de l’orienter vers des polarités capables d’intensifier les usages du quartier tout en préservant les espaces résidentiels et écologiques les plus structurants.

Ces évolutions interrogent aussi la place des propriétaires, souvent réduits à des acteurs passifs ou à des obstacles à la mise en œuvre des politiques publiques. Or, ils constituent en réalité des acteurs centraux de la transformation de ces tissus. Leur accompagnement, à travers des dispositifs adaptés à chaque contexte pavillonnaire, apparaît comme une condition essentielle pour inscrire ces mutations dans une trajectoire cohérente avec les objectifs collectifs. Longtemps considérés comme un angle mort des politiques urbaines, les quartiers pavillonnaires, très hétérogènes dans leur histoire et leurs dynamiques socio-économiques, deviennent ainsi un véritable terrain d’expérimentation où s’inventent de nouvelles manières d’articuler densification, adaptation climatique, qualité résidentielle et renouvellement des modes d’habiter.

Le risque serait alors que le ZAN, en cherchant à corriger les effets de l’étalement urbain, conduise à déplacer silencieusement la pression foncière vers les derniers espaces de respiration de la ville déjà construite. Le véritable enjeu n’est donc plus de choisir entre densifier ou préserver les jardins pavillonnaires, mais de déterminer lesquels transformer, lesquels préserver, et surtout selon quel projet territorial.

[1] Voir l’article « Jusqu’où les surfaces urbanisées sont-elles « artificialisées » ? A propos du projet de nouveau décret sur la nomenclature des sols », par Eric Charmes et Fonciers en débat, paru le 25 juin 2023

Références

Brun M., M., Groueff L., Mangold M. & Soichet H., 2026, Composer avec le vivant / Pratiques du jardin dans le périurbain, rapport de recherche pour PUCA/ – Plan Urbanisme Construction Architecture / Leroy Merlin Source
Davy A.-C. et Trottet L., 2018, L’habitat indigne et dégradé en Ile-de-France : Etat des lieux des enjeux et des politiques. Institut Paris Région (IPR ex IAU)
Delaville D., Heil-Selimanovski A., Davy A.-C., Watkin Y. & Mettetal L., 2024, Agir sur les trajectoires du pavillonnaire : Sorts et ressorts de l’habitat individuel, IPR,  88 pages
en Île-de-France : stratégie et outils. IPR. 88 p.
Dodier R., 2003,« Habiter : Ce que le périurbain nous apprend ». Travaux de l’Institut Géographique de Reims. 2003, vol. 29-30, n°115-118, pp. 31-44.
Flégeau M., 2020, « Formes urbaines et biodiversité : Un état des connaissances ». Collection Réflexions en partage. PUCA. 107 p.
Levé M., Baudry E. & Bessa-Gomesa C., 2019, « Domestic gardens as favorable pollinator habitats within impervious landscapes ». Science of The Total Environment. Publié le 3 janvier 2019.