Brèves – Stratégies foncières autour des gares du Grand Paris Express, une étude de Florence Menez (Urbanics) pour l’Observatoire Régional du Foncier en Île-de-France (Avril 2021)

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L’observatoire Régional du foncier en Île-de-France publie cette étude réalisée par Florence Menez, Directrice des Opérations dans le bureau d’études Urbanics, une filiale du groupe Adéquation, dans le cadre de son programme de travail sur l’observation des quartiers de gare du Grand Paris Express (Florence Menez (Urbanics), 2021, Stratégies foncières autour des gares du Grand Paris Express. Paris, Observatoire Régional du Foncier en Île-de-France, 62 pages. ). L’objectif est d’identifier les propriétaires fonciers impliqués dans ces mutations et de caractériser les dynamiques et stratégies qui les animent.

La construction du Grand Paris Express attire l’attention des acteurs publics et privés sur les quartiers entourant chacune de ses 68 gares, avec la question tangible des perspectives de plus-values. Qui sont les acteurs qui acquièrent le foncier dans ces quartiers et comment agissent-ils pour se positionner ?

L’étude repose sur une analyse quantitative originale et détaillée des mutations foncières qui se sont opérées entre 2011 et 2017 sur un échantillon de 19 quartiers de gare du Grand Paris Express (GPE). Une analyse qualitative à partir d’entretiens avec des acteurs complète le travail sur les données. L’étude examine une typologie des propriétaires fonciers présents dans les quartiers de gare du GPE, typologie construite  à partir de leur situation juridique et de leur rôle dans le processus de production de la ville. À côté des propriétaires privés classiquement répertoriés dans la sphère privée (personnes physiques ou personnes morales) et dans la sphère publique (institutions publiques ou para-publiques), les acteurs urbains traditionnels (aménageurs, promoteurs, établissements publics fonciers) et les acteurs de la sphère financière (investisseurs) ont été pris en considération.

L’analyse confirme le constat de la littérature en aménagement et transport quant à l’effet de l’amélioration de l’offre de transport dans une zone : l’arrivée d’une infrastructure de transport amplifie les dynamiques spatiales préexistantes et ne déclenche pas automatiquement le développement urbain dans des zones peu attractives. C’est pourquoi les stratégies foncières des acteurs de l’urbanisme, notamment celles des acteurs publics, varient selon le quartier de gare où ils se positionnent. Tenant compte du fait que les acteurs privés, les investisseurs surtout, ont tendance à faire leurs opérations là où le dynamisme des marchés immobiliers est confirmé, l’analyse insiste sur le rôle des communes pour faciliter la transformation dynamique du quartier de gare et capitaliser le potentiel de valorisation au profit des projets de territoire.

La crise sanitaire du Covid-19 a impacté le processus d’élaboration de l’étude, cependant l’auteure a saisi cette opportunité pour inclure une brève analyse de son incidence sur le développement des quartiers de gare et sur leur marché immobilier. Cette crise aurait exacerbé la fragilité de certains segments de marché tels que le commerce ou les bureaux, ce qui a mené plusieurs opérateurs à réévaluer leurs stratégies : freiner la production de bureaux et de commerces pour favoriser le segment du logement. Dans ce contexte, le rôle des acteurs publics serait d’autant plus déterminant pour réduire l’incertitude sur les projets de transformation urbaine et ainsi redresser le dynamisme du marché immobilier.

L’intérêt de l’étude est de déployer une méthodologie originale qui part de l’exploitation des données Explore® (issues des données Sit@del) et des Fichiers fonciers issues des informations cadastrales. Cela implique une certaine complexité par le volume d’information et le travail de croisement avec des données sur les entreprises, et ce pour déterminer la nature des propriétaires. Un des principaux atouts du rapport est la mise à la disposition des lecteurs d’une carte interactive en ligne qui permet de visualiser le détail des mutations foncières et du positionnement des acteurs dans les quartiers de gare étudiés. Cet outil facilite la lecture du rapport et permet de situer les cas d’étude dans leur contexte territorial.

Analyser des dynamiques foncières dans les quartiers de gare du GPE en observant les stratégies de positionnement des propriétaires fonciers est un élément méthodologique novateur qui différentie cette publication d’autres qui, à partir de bases de données similaires, privilégient des approches par le volume et les valeurs des transactions. Cependant, les perspectives que l’auteure propose mériteraient d’être consolidées par la prise en compte de la hausse des prix, et l’espoir de plus-value qui anime les stratégies tant privées que publiques.