Le grand retour de la terre dans les patrimoines. Et pourquoi c’est une bonne nouvelle [1].
Par Alain Trannoy et Etienne Wasmer.
Alain Trannoy et Etienne Wasmer défendent une idée phare : un impôt sur la terre, qui « peut être taxé sans perte d’efficacité économique » (p. 14) et qui « aurait vocation à remplacer toutes les taxes existantes sur l’immobilier ». Les auteurs, qui s’expriment « en tant que citoyens engagés » (p. 17), font partie des meilleurs économistes français. Leur proposition de taxer la terre repose sur deux piliers.
Concernant le premier pilier, les lecteurs de Fonciers-en-débat ne seront pas surpris de la valeur patrimoniale de la terre en France : 7000 milliards. Le livre développe et explique également d’autres données statistiques : comparaisons internationales, évolutions temporaires, politiques du logement, inégalités sociales de la répartition de ce patrimoine. C’est donc l’ensemble du secteur du logement, dans sa réalité statistique et les politiques qui le régissent, qui est peint, à grands traits.
Ce tableau, au niveau de la France entière, ne doit pas occulter les différentiations territoriales, en particulier dues à la mobilité géographique vers les métropoles et le littoral, au détriment de zones en perte de vitesse. Il y a là des tendances lourdes résultant de la mondialisation des échanges qui profitent aux métropoles et aux territoires protégés de la concurrence internationale par des aménités spécifiques (littoral). C’est un point fondateur de l’économie géographique que mentionnent les auteurs (chapitre 5), sur lequel il aurait été bon d’insister, tant il joue un rôle déterminant dans les différentiations spatiales de la richesse du patrimoine foncier urbain : cette richesse ne serait pas la même si elle reposait seulement sur la Creuse et la « diagonale du vide », sans les économies d’agglomération qui sont au fondement de la richesse foncière de l’Île de France et des grandes métropoles.
Au-delà de ces aspects factuels, l’apport majeur du livre tient aux analyses des auteurs et à leurs préconisations. C’est le second pilier. Ces analyses, précisons-le, ici, à propos du point qui suit (mais elles concernent l’ensemble du livre), reposent sur des acquis solides de la discipline économique, traduits en langage simple par des théoriciens de haut niveau qui s’adressent à un public large, voire au « grand public ».
« Les prix immobiliers augmentent à un rythme très rapide et les loyers n’ont fait que suivre l’évolution générale des revenus ». La « thèse est que des phénomènes macroéconomiques de long terme sont porteurs de cette divergence. (…) [Certains] sont des tendances lourdes de grandeurs dites fondamentales (…) qui peuvent être ramenées à une discussion sur le rôle de deux grandeurs, le taux d’intérêt et le taux de croissance de l’économie » (p. 79). Or, la « baisse des taux d’intérêt constitue la toile de fond qui éclaire la hausse tendancielle historique des prix de la terre partout dans le monde entier. Désormais, nous prendrons pour acquis la baisse du taux d’intérêt comme un phénomène de long terme »(p. 84). Il en résulte que la valeur de la terre va rester élevée, sauf chocs majeurs (comme les guerres mondiales du XXème siècle) ou évolutions démographiques ou économiques à venir. D’où la question, étudiée dans la seconde partie de l’ouvrage : « l’immense réserve de richesse liée à la terre semble pérenne. Pouvons-nous en tirer parti pour consolider notre modèle social ? » (p. 141).
La fiscalité du capital est parmi les plus étudiée dans ce domaine, car la base fiscale, i.e. le montant du capital taxé, réagit au taux d’imposition en étant mobile et volatile, ce qui rend difficile la détermination du taux optimal. Ce n’est pas le cas de la terre, qui est une richesse immobile. Les auteurs expliquent que c’est sur elle seule qu’il faut faire peser la fiscalité. Avec O. Bonnet et G. Chapelle, ils ont récemment publié un article théorique sur le sujet[2]. Ils montrent que la taxation optimale est obtenue avec une taxe foncière sur les terrains. Les auteurs montrent aussi qu’avec des taxes sur les loyers des logements, un optimum est encore possible avec des subventions aux investissements dans les logements locatifs. Un regret peut être exprimé ici : la trop grande modestie des auteurs. Tout à leur souci de s’adresser à un large public, ce n’est que dans une note de bas de page qu’ils mentionnent leur apport théorique.
Certes, ils soulignent, mais très vite, que « l’argumentation de ce chapitre a été guidée presque exclusivement part la théorie. Celle-ci est essentielle, car elle permet d’assurer la cohérence globale des politiques sectorielles » (p. 164). La suite de l’ouvrage est consacrée à cette cohérence globale. Elle nous sort du microcosme foncier et de ses spécialistes attitrés, pour embrasser le champ de l’économie publique dans son entier. C’est l’occasion, pour les auteurs, de rappeler le rôle de la terre et de la rente foncière dans l’histoire de l’économie politique, depuis les physiocrates jusqu’à L. Walras et H. George[3], en passant par A. Smith et D. Ricardo. Toutefois, la terre, et la taxation du foncier, restent au cœur de cette analyse globale.
Plus précisément, la taxation de la terre que proposent A. Trannoy et E. Wasmer ne doit pas s’appliquer au bâti, qui est « un investissement résidentiel et, à ce titre, sa fiscalité doit être calquée sur celle des autres formes de capital produit. (…) Il faut appliquer cette taxe à la terre sous-jacente, et surtout pas à la valeur du logement » (p. 157). Avec la taxation de la valeur vénale de la propriété du sol, le bâti sort de la base fiscale et « comme la terre est la seule à être taxée (…) notre proposition est donc à prendre comme une incitation fiscale à la densification, un encouragement à construire en hauteur et à économiser de la terre urbaine » (p. 221). Par ailleurs, les terrains à usage professionnel étant traités comme tous les autres, cela va « susciter une augmentation de l’accumulation du capital qui est propice à une croissance plus élevée » (p. 159), car les agents économiques vont se tourner davantage vers le capital productif.
Avec une base fiscale de 6000 milliards d’euros de capital foncier privé et un taux d’imposition de 1% cela équilibrerait la suppression d’autres impôts pesant sur le foncier, et avec un taux de 2% cela créerait un surplus fiscal allégeant des impôts sur le travail et le capital productif, permettant de réduire les handicaps macroéconomiques français (faiblesse du capital productif, taux d’emploi insuffisant, départ de travailleurs qualifiés, niveau des salaires peu incitatif), dus à une taxation excessive de ces facteurs de production.
Les auteurs terminent leur ouvrage en étudiant la faisabilité de cette réforme et les obstacles qu’elle peut rencontrer de la part d’agents économiques, d’opérateurs ou de décideurs publics, qui semblent surmontables. Des propositions sont formulées, qui prolongent des réflexions antérieures précises[4].
Dès lors, une question se pose. La taxation de la terre a des racines historiques profondes en économie politique, elle relève de la théorie économique établie, sa faisabilité ne soulèverait pas de difficultés techniques insurmontables, son acceptabilité pourrait faire l’objet d’un consensus social assez large si son taux permet d’alléger des taxes pesant sur le capital productif et le travail. Elle serait bénéfique à la croissance économique et au modèle social français. Qu’est-ce qui bloque sa mise en œuvre ? Forces d’inertie ? Lutte de classe entre rentiers et travailleurs/entrepreneurs ? Un nouveau livre est nécessaire sur ces questions, mais il relève tout autant des sciences politiques ou de la sociologie que de l’économie.
[1] Alain Trannoy, Etienne Wasmer, 2022. Le grand retour de la terre dans les patrimoines. Et pourquoi c’est une bonne nouvelle. Ed. Odile Jacob, 252 p.
[2] Bonnet Odran, Chapelle Guillaume, Trannoy Alain, Wasmer Etienne Land is back, it should be taxed, it can be taxed European Economic Review, (2021), 134, 103696.
[3] Le mouvement « georgiste », mal connu en France, a eu un écho important dans d’autres pays. Un dossier de FED « partage de la plus value foncière » en est partiellement inspiré
[4] Berard Guillaume, Trannoy Alain, « Un impôt immobilier tout en un : rendement, progressivité et faisabilité », Revue de l’OFCE, 2019, pp. 177 à 224.