Avertissement au lecteur
En 2025, la méthode de segmentation, c’est-à-dire la répartition des transactions dans les différents marchés analysés dans l’étude, évolue, afin de proposer une lecture encore plus précise et pertinente des dynamiques observées. Elle repose sur une combinaison plus fine de critères, permettant de mieux qualifier les biens.
L’introduction de cette nouvelle méthode entraîne une rupture de série des volumes de transactions avec les éditions précédentes (à l’exception du marché des forêts). Afin de garantir une analyse cohérente et permettre une lecture fiable des tendances d’évolution, la nouvelle méthode (voir en fin d’article) a été appliquée rétroactivement aux dix années antérieures. En ce qui concerne les prix, les séries des maisons à la campagne et de l’artificialisation connaissent une rupture de série, mais ce n’est pas le cas des séries des terres et prés, des vignes et des forêts.
En 2025, les volumes de transactions progressent sur la totalité des marchés, dans des proportions variables. Les prix continuent d’augmenter pour les terres et prés ainsi que les forêts. Ils repartent à la hausse pour les maisons à la campagne mais ils diminuent pour les vignes et les terrains constructibles.
Figure 1 : Répartition des marchés fonciers ruraux en 2025
Source: Groupe SAFER
I- Volumes de transactions en 2025 : rebond du marché des terres et prés, recul confirmé des surfaces destinées à l’artificialisation
Terres et prés : fin de trois années de baisse
Le marché des terres et prés repart à la hausse en 2025 après trois années de repli et retrouve un niveau proche de celui d’avant Covid. Les transactions progressent de 3,2 %, les surfaces échangées de 5,9 % et la valeur de 11 %.
Les biens loués tirent cette dynamique (+ 7,3 % en transactions, + 12,9 % en surface, + 22,6 % en valeur) et deviennent même majoritaires. A l’inverse, les biens libres poursuivent leur repli (- 1 % en transactions, – 2,2 % en surface) malgré une hausse de leur valeur (+ 4,2 %).
Les évolutions restent contrastées géographiquement, avec des hausses dans plusieurs départements du centre et du sud du territoire, tandis que des baisses persistent sur la frange ouest, dans le Bassin parisien et dans certaines zones du sud-est.
La reprise profite à la plupart des acquéreurs, à l’exception des sociétés de portage du foncier qui sont en recul.
Vignes : une reprise modérée en contexte de crise
Le marché des vignes progresse légèrement en 2025 après une phase de stabilisation en 2024. Le nombre de transactions augmente (+ 4,5 %), la surface se maintient (+ 0,5 %), et la valeur rebondit nettement (+ 16,3 %), portée par plusieurs transactions exceptionnelles. Les biens bâtis progressent en nombre de ventes (+ 18,2 %) alors que les biens non bâtis augmentent plus modestement en nombre (+ 2,5 %), et connaissent un recul plus marqué en valeur qu’en surface, traduisant une baisse moyenne des prix à l’hectare.
Les bassins Vallée du Rhône-Provence et Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura enregistrent les progressions les plus marquées, tandis que des baisses sont observées en Languedoc-Roussillon et Charentes-Cognac.
Les acquéreurs viticulteurs personnes physiques poursuivent leur repli et atteignent un niveau historiquement bas, au profit des sociétés d’exploitation viticole dont la part progresse. Les acquisitions des sociétés de portage du foncier repartent à la hausse.
Encadré – le marché sociétaire agricole
L’observation de ce marché par le Groupe Safer a été introduite par la loi no 2021-1756 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt, puis a été renforcée par la loi no 2021-1756 portant mesures d’urgence pour assurer la régulation de l’accès au foncier agricole au travers de structures sociétaires (dite « Loi Sempastous »). Ce marché regroupe l’ensemble des transactions affectant le capital de sociétés agricoles, dédiées à l’exploitation ou à la propriété du foncier agricole, ou simplement à la participation dans de telles sociétés. Il constitue un mode d’accès au foncier en tant que tel, parallèle au marché foncier des terres et prés et de celui des vignes.
En essor constant depuis le début de son observation par le Groupe Safer en 2016, il représente en 2025 9 290 transactions (+ 8,9 % par rapport à 2024), 1 061 200 hectares concernés (+ 11,1 %) et 3,86 milliards d’euros (+ 12,1 %).
Pour les définitions et l’analyse détaillées, se référer au chapitre Le marché sociétaire de la publication complète.
Forêts : un dynamisme porté par les grands massifs
Le marché des forêts affiche un dynamisme marqué avec une nette augmentation des transactions (+ 5,4 %) et des surfaces échangées (+ 18,5 %), qui atteignent un record de plus de 176 000 ha. La valeur totale du marché progresse également (+ 7,7 %).
Les grandes forêts de plus de 100 ha continuent de tirer le marché à la hausse, avec une progression notable des ventes (+ 53,6 %) et des surfaces (+ 64,5 %) : elles représentent 1 % des ventes mais près d’un tiers des surfaces du marché (60 400 ha).
Le nombre de transactions progresse partout, et surtout dans l’Ouest (+ 10,4 %). Enfin, on observe en 2025 un nouveau record de surfaces vendues dans le Nord-Bassin parisien (+ 30 %).
Les surfaces acquises par l’ensemble des personnes morales privées progressent et représentent quasiment 90 000 ha, soit plus de la moitié des surfaces du marché en 2025 (51 %).
Maisons à la campagne : l’attractivité retrouvée
Apres deux années de recul marqué, suivies d’une stabilisation en 2024, le marché des maisons à la campagne connaît une reprise nette en 2025. Le nombre de transactions augmente fortement (+ 15 %), ainsi que les surfaces vendues (+ 13,9 %) et surtout la valeur (+ 20 %). Le marché dépasse désormais son niveau de 2019 en volume, sans retrouver pour autant les niveaux record post-Covid de 2021-2022.
Cette reprise s’inscrit dans un contexte immobilier global plus favorable avec une baisse progressive des taux d’intérêt des crédits à l’habitat tout au long de l’année 2025.
Le profil des acquéreurs continue de rajeunir pour la deuxième année, avec un âge moyen de 43 ans (en baisse de 7 mois). La part des acheteurs résidant à l’étranger est stable autour de 7,8 % avec des concentrations dans certaines zones rurales attractives (Sud-Ouest, zones transfrontalières, arrière-pays provençal).
Artificialisation : un recul qui se confirme
Le marché de l’artificialisation poursuit son recul en 2025, avec un nombre de transactions quasi stable, mais une baisse marquée des surfaces (- 16,6 %) et de la valeur (- 4,6 %). Les surfaces, divisées par deux en quatre ans, atteignent 8 500 ha, un nouveau point bas inédit depuis 30 ans. Ce repli s’inscrit dans un contexte de sobriété foncière renforcée (objectif ZAN) mais aussi de conditions économiques encore contraintes limitant de fait les projets.
Le marché reste très largement dominé par les achats liés à la construction, en hausse en nombre de transactions (+ 5,7 %) mais pour une surface globale en baisse (- 12,1 %). Les particuliers y renforcent leur présence sur les parcelles de moins de 1 ha (+ 12,6 %) tandis que les personnes morales privées se replient en nombre (- 6,8 %) et en surface (- 19 %). Les achats destinés aux infrastructures, deuxièmes en nombre de transactions, connaissent une baisse marquée en nombre (- 19,6 %) et en surface (- 42,4 %).
Loisirs et anticipation de changement d’usage (a) : des surfaces supérieures à celles du marché de l’artificialisation
Pour la troisième année consécutive, ce marché enregistre une légère contraction, avec une quasi-stabilité du nombre de transactions (- 0,6 %) et une baisse de 2,5 % des surfaces, bien que sa valeur progresse nettement (+ 13,7 %). Ce marché est significatif en nombre, avec 36 470 transactions, une surface de 12 200 ha – supérieure de 44 % à celle du marche de l’artificialisation –, et une superficie moyenne de 3 300 m2 par lot. Il nécessite une vigilance accrue, dans la mesure où il contribue au mitage de l’espace rural. Dans le détail, la majorité des ventes concernent les espaces d’agrément et de loisirs non bâtis : 93 % des transactions pour 78 % des surfaces. Les ventes de biens non bâtis réalisées en anticipation d’un changement d’usage représentent 7 % des transactions mais concentrent 22 % des surfaces, pour des lots 3,5 fois plus grands (1 ha, contre 2 900 m2).
(a) Marché regroupant les ventes d’espaces d’agrément et de loisirs non bâtis, ainsi que les ventes de biens non bâtis en anticipation de changement d’usage. Pour plus de détails, se référer à la partie Glossaire et méthodologie.
Figure 2 : Evolution des marchés fonciers ruraux entre 2020 et 2025
Source: Groupe SAFER
II- Prix en 2025 : les prix des terres et prés et des forêts continuent de progresser, celui des maisons à la campagne repart à la hausse
Figure 3 : Prix moyens des différents marchés fonciers ruraux en 2025
Source : Groupe Safer et Groupe Safer-SSP (terres et prés, vignes)
Hausses pour les terres et prés et les forêts, une majorité de baisses pour les vignes
Le prix des terres et prés libres continue d’augmenter pour la quatrième année (+ 0,9 %), atteignant un nouveau record à 6 460 euros/ha. Cette hausse intervient alors que le marché des biens libres non bâtis poursuit sa contraction (- 3,4 % en nombre de transactions, – 2,5 % en surface). Dans les espaces de grandes cultures, les prix gagnent 4,2 % et dépassent 8 000 euros/ha, portés par un rebond des volumes produits et malgré le recul persistant des cours céréaliers. A l’inverse, les espaces de polyculture-élevage (- 0,6 %) et d’élevage bovin (- 1 %) sont en léger repli, dans un contexte pourtant favorable aux bovins viande mais moins porteur en fin d’année pour le lait.
Le prix des terres louées progresse pour la quatrième année en 2025 (+ 2,5 %) et s’établit à 5 350 euros/ha. Cette augmentation s’inscrit dans un marché en hausse pour la deuxième année et qui atteint un nombre record de transactions. Le rendement locatif brut moyen recule, à 2,88 %, mais reste supérieur à plusieurs placements bancaires.
La baisse du prix des vignes AOP en 2025 (- 2,9 %) masque cette année des situations encore plus contrastées qu’en 2024. La baisse s’accentue dans les bassins Sud-Ouest et Bordeaux-Aquitaine – la quasi-totalité des appellations girondines sont en baisse. A l’inverse, la hausse se poursuit en Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura, tiré par la Côte-d’Or, et de manière plus sélective sur les meilleurs terroirs de Champagne. Le prix des vignes à eaux-de-vie AOP (VEDVAOP) dévisse de plus de moitié (- 54,5 %). Les exportations de cognac diminuent encore et le bassin n’entrevoit pas de sortie de crise. De même, le prix des vignes hors AOP cède 7,7 %.
Le prix des forêts augmente pour la cinquième année, à 4 950 euros/ha (+ 2,5 %), dans un contexte de demande toujours soutenue. Les forêts de 1 a 10 ha poursuivent leur progression (+ 1,5 % à 3 640 euros/ha), tandis que les forêts de 10 à 25 ha enregistrent la hausse la plus marquée (+ 7,5 %) et atteignent un niveau record de 4 330 euros/ha. Les grandes forêts de plus de 25 ha fléchissent (- 1,6 %) mais demeurent les plus chères du marché à 5 840 euros/ha. Dans le Nord-Bassin parisien, le prix gagne 3,1 % et atteint un nouveau record à 7 880 euros/ha. Dans l’Est, le prix repart vivement à la hausse (+ 6,8 %), alors que dans l’Ouest il recule nettement (- 5,9 %), après plusieurs années de progression.
Maisons à la campagne, artificialisation, loisirs : des évolutions contrastées
En 2025, le prix des maisons a la campagne augmente de 3,6 %, à 210 000 euros. Cette hausse met fin à deux années de net repli. Elle est soutenue par la décrue des taux d’intérêt amorcée en 2024 et se prolongeant tout au long de l’année 2025. La surface moyenne des terrains recule encore légèrement en 2025 (- 1 %) pour s’établir à 4 800 m2, après une baisse plus marquée en 2024.
Le prix du lot des terrains constructibles non bâtis de moins de 1 ha acquis par des particuliers connaît une nouvelle baisse (- 1,7 %) et atteint 74 200 euros. Dans le même temps, la surface moyenne du lot diminue encore, de 100 m2, pour s’établir à 1 800 m2. La contraction de la surface du lot, plus marquée que celle du prix du lot, conduit à une hausse du prix au mètre carré (40,50 euros/m2, + 3,4 %).
Le prix des espaces de loisirs, d’agrément et d’anticipation de changement d’usage non bâtis atteint 50 800 euros/ha en 2025, en hausse de 16,6 %. Cette progression est surtout due aux ventes d’anticipation de changement d’usage, bien qu’elles ne représentent que 7 % du marché. Leur prix gagne 38 %, à 110 300 euros/ha. En parallèle, la progression du prix des espace d’agrément et de loisirs non bâtis est plus modérée (+ 8,3 %). Ce prix, beaucoup moins volatil, atteint 35 000 euros/ha en 2025 et est proche de la moyenne des quatre années précédentes (35 800 euros/ha).
Méthodologie : l’observation des marchés fonciers ruraux par les Safer
- Une étude annuelle du Groupe Safer
L’étude des marchés fonciers ruraux réalisée par le Groupe Safer et dont le présent article trace les grandes lignes permet de suivre, à l’échelle nationale et aux échelles locales, les volumes des transactions, le profil des acquéreurs et le prix des biens vendus.
Cette étude concerne les ventes de biens immobiliers ruraux, agricoles ou forestiers, cédés à titre onéreux en pleine-propriété. Elle s’appuie sur les projets de vente transmis par les notaires aux Safer, conformément à l’article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime – par convention, les projets de vente sont appelés « transactions » dans cet article.
Les prix à l’hectare des terres et prés ainsi que des vignes sont établis en partenariat avec le Service de la statistique et de la prospective (SSP) du Ministère de l’agriculture.
Depuis 2016, cette étude est complétée par le marché sociétaire agricole.
- La segmentation des marchés fonciers ruraux évolue en 2025
Les données issues des notaires sont consolidées par le Service études, veille et prospective (SEVP) de la Fédération Nationale des Safer, et ventilées selon une segmentation se fondant sur la destination des biens après mutation, ou du moins sur leur usage le plus probable.
En 2025, cette méthode de segmentation évolue afin d’enrichir l’analyse et de mieux qualifier les transactions observées. Elle est l’aboutissement d’un chantier mobilisant l’ensemble du Groupe Safer depuis plusieurs années. Elle repose désormais sur une combinaison affinée de critères, offrant une lecture plus précise des biens et des marchés.Pour en savoir plus sur les principes, les évolutions et les résultats de cette nouvelle segmentation, se référer à la page 6 de la publication complète.
Sept marchés sont désormais distingués : 1) terres et prés, 2) vignes, 3) forêts, 4) espaces de loisirs, d’agrément et d’anticipation de changement d’usage non bâtis, 5) maisons à la campagne, 6) artificialisation et 7) autres espaces ruraux.
Leur définition exhaustive est consultable en première page de chaque chapitre de la publication complète.
Pour aller plus loin
Cette analyse du Groupe Safer est téléchargeable directement sur ce lien.
L’ensemble des éléments relatifs à l’analyse annuelle des marchés fonciers ruraux 2025 sont également disponibles librement sur cette page : publication complète, chapitres, synthèse, communiqué de presse, etc.
Les prix des différents marchés et à différentes échelles géographiques sont à quant eux consultables librement sur le site https://www.le-prix-des-terres.fr/