Alain Cornet-Vernet est l’architecte de Chevry 2 (Gif-sur-Yvette dans le département de l’Essonne), cas emblématique de « nouveau village »[1]: un ensemble pavillonnaire groupé, réunissant un nombre substantiel d’unités (ici, près de 3 000) à l’architecture standardisée mais soignée, organisées autour de services et d’équipements communs[2]. Depuis 1968 et deux décennies durant, sous des promoteurs successifs (Robert de Balkany, Al-Farabi Bank, Levitt France, Nouveaux constructeurs), il en a assuré les fonctions d’urbaniste-directeur, dessiné les maisons individuelles et mitoyennes, les immeubles du centre-ville, le centre œcuménique et le marché couvert. Cornet-Vernet a explicité sa méthode dans un numéro de L’Architecture d’aujourd’hui consacré à l’habitat individuel[3]. Nous proposons ici une incursion commentée de ce laboratoire de l’urbanisme villageois, à travers des propos recueillis le 8 novembre 2023 lors d’une visite in situ.
Fig. 1 : plan général de Chevry 2 à Gif-sur-Yvette (91) © Élodie Bitsindou
La vogue des « nouveaux villages » s’est étendue des années 1960 aux années 1980, transformant durablement les paysages périurbains, qu’ils soient franciliens ou provinciaux. Ce modèle de copropriété horizontale connut un vif succès, avant de s’essouffler au profit de la construction dite « diffuse ». À partir d’une étude de l’ensemble Port-Sud construit en 1969 à Breuillet (91) et d’un récent entretien avec Arnaud Bouteille[4], Éric Charmes attribue ce déclin au rejet des formes de gestion collectives propres à l’habitat groupé, ainsi qu’à une lassitude face à l’uniformité architecturale qui le caractérisait[5].
Les divergences entre le modèle des « nouveaux villages » – dont la suburbia américaine constitue la matrice formelle, technique et culturelle[6] – et les attentes du public français en matière d’indépendance résidentielle sont indéniables, et ont sans aucun doute contribué à l’érosion de leur popularité. Pour autant, l’attrait des anciens « nouveaux villages » est durable, et repose en grande partie sur leur harmonie architecturale et paysagère ; pour nombre de résidents actuels, il tient également à la dimension communautaire induite par la copropriété, gérée collectivement en ASL ou AFUL[7].
La marginalisation progressive des ensembles pavillonnaires groupés dans la production neuve ne procéderait pas tant d’un rejet de principe, que de transformations structurelles. La hausse des coûts de construction consécutive aux chocs pétroliers, conjuguée à l’instauration des premières réglementations thermiques, a produit un effet immédiat en fragilisant un modèle économique puissant mais structurellement fragile. La raréfaction du foncier bon marché constitue un second facteur explicatif. À mesure que la pression foncière s’intensifiait, sous l’effet d’une concurrence accrue entre promoteurs-constructeurs de maisons individuelles, les possibilités de constitution de grandes emprises se réduisaient, dans un territoire morcelé par des limites communales faisant office de barrières administratives.
Parallèlement, l’alourdissement de l’appareil réglementaire relatif à l’affectation des sols, amorcé avec la loi d’orientation foncière (LOF) de 1967, a contribué à encadrer, sinon empêcher, la réalisation de projets de grande ampleur. Le système de compensation mis en place afin de lutter contre le mitage des espaces forestiers, a permis de préserver des zones non artificialisées[8], tout en ouvrant des opportunités foncières de manière encadrée, notamment dans le contexte de zones d’aménagement concertées (ZAC).Comme à Chevry 2, dont le périmètre s’étendait initialement sur trois communes, les ZAC ont pu rendre possibles les contournements des limites administratives et l’atteinte de seuils quantitatifs exceptionnels à l’échelle française ; sans toutefois produire les effets de masse observés aux États-Unis, où les « builders » pouvaient intervenir à grande échelle dans le cadre de « unincorporated communities »[9].
L’échec du concours Chalandon a contribué à ternir l’image de l’habitat individuel groupé auprès du grand public, notamment auprès des classes populaires auxquelles il s’adressait. Cependant, ses principaux instigateurs ont su préserver leur crédibilité en refusant de s’associer au concours, et ont fait preuve de résilience, notamment en réorientant leur activité vers les résidences de standing[10].
Enfin, l’idée selon laquelle le modèle du nouveau village n’aurait donné lieu qu’à peu de réalisations concrètes mérite d’être nuancée. Les statistiques du ministère[11] rapportent que, de 1968 à 1975, 28% des maisons individuelles autorisées étaient des maisons groupées. Parmi le corpus – non exhaustif – d’opérations recensées dans le cadre de notre thèse, sur vingt-sept opérations réalisées par Levitt France, Kaufman & Broad, Bréguet, et Robert de Balkany entre 1965 et 1975, quinze réunissent l’ensemble des caractéristiques des nouveaux villages pionniers, à savoir un seuil d’au moins une centaine de lots résidentiels assortis d’équipements et de services collectifs[12].
La pression foncière s’intensifiant, les acteurs désireux de perpétuer ce modèle ont dû effectuer des arbitrages croissants entre production de logement et maintien des aménités collectives. Ces dernières tendent progressivement à disparaître, tandis que subsistent des caractéristiques morphologiques et architecturales suffisamment proches des exemples pionniers pour inscrire ces opérations dans leur continuité directe.
En élargissant la définition du « nouveau village » à ce type de réalisations, le nombre d’opérations identifiables pour la décennie considérée s’élève à vingt-huit. L’influence de ce modèle apparaît plus large encore si l’on inclut les opérations groupées situées sous le seuil de cent maisons, qui en reprennent certains principes structurants – à l’instar des opérations de Bâti-Service, spécialiste autoproclamé des « hameaux à la française » au nombre de treize en 1974[13].
En étendant le cadre temporel, des opérations comparables sur les plans formel et quantitatif peuvent être repérées jusqu’au tournant des années 2000, permettant d’ajouter à ce corpus, a minima, une quinzaine d’ensembles pavillonnaires groupés directement inspirés du modèle américain. Cette diffusion élargie trouve un appui statistique dans une étude menée par L’Institut Paris Région en 2022, selon laquelle l’habitat individuel groupé représente près de 30 % du parc de logements individuels en Île-de-France[14].
Ce témoignage inédit apporte un éclairage complémentaire aux études actuelles, en soulignant la manière dont les qualités de conception peuvent atténuer les tensions inhérentes à la typologie du nouveau village, entre quête d’autonomie et nécessaire gestion collective. Il met également en lumière l’adaptabilité de ce modèle vis-à-vis des évolutions contextuelles et culturelles. En revisitant ce cadre historique, il invite à repenser notre conception de l’habitat pavillonnaire, de son inscription dans une logique urbaine concertée, et, de manière plus globale, des enjeux d’aménagement liés à la propriété individuelle.
Construire un village à l’américaine
Le directeur conception-réalisation, Robert de Balkany, avait pour particularité de « franciser » ce qui provenait des États-Unis. Concepteur de Parly 2, il fut pionnier dans l’importation du centre commercial à l’américaine, conçu comme un objet isolé entouré de vastes parkings. Lorsque j’ai remporté le concours pour le centre-ville de Saint-Quentin-en-Yvelines, j’ai pris le contrepied de cette logique, en inscrivant l’urbanisme dans une filiation romaine – ou plus largement européenne. J’ai complètement intégré le centre-commercial, évité les dalles typiques des centralités de villes nouvelles au profit de places et de rues, privilégié un parking souterrain pour libérer l’emprise au sol nécessaire à ce réseau urbain. À Chevry 2, ma tâche a été de trouver un compromis entre l’inspiration américaine chère à Balkany et les spécificités du contexte local, avec l’ambition de produire un véritable village.
Lors de ma rencontre avec Robert Trimbach, maire de Gif-sur-Yvette de 1959 à 2001, le conseil municipal était parfaitement divisé : 50/50 entre les deux camps, avec un élu oscillant entre gauche et droite. Les membres de gauche savaient que ce programme risquait de faire pencher la balance à droite, ce qui a déclenché une lutte politique dès les débuts du projet. La première année, l’équipe du GAM de la vallée, un groupe d’action municipale, distribuait des tracts aux visiteurs, leur prédisant un avenir sombre et accusant le promoteur d’être un « horrible salaud ». Mais, au bout d’un an, 300 maisons avaient été vendues et livrées, et les distributions ont cessé.
Le hall de vente a ouvert ses portes le 22 septembre 1972. Les visiteurs y étaient accueillis devant une grande maquette centrale, entourée de petits boxes pour les vendeurs. À l’arrière du bâtiment se trouvait le hameau témoin, d’abord composé de sept maisons, puis progressivement élargi à onze. Le hall abritait également les bureaux de l’administration, ainsi qu’un Country Club doté d’un restaurant, de quatre courts de tennis et d’une piscine. Les premiers habitants s’installaient au milieu des champs de maïs, et grâce à ces équipements, ils disposaient d’emblée d’un lieu de rencontre. Aujourd’hui, la piscine a été remblayée par une pelouse, mais à l’époque, on y trouvait de petits canaux, des jeux d’eau, des fontaines.
Fig. 2 : anciens locaux du hall de vente © Élodie Bitsindou
Les locaux du hall de vente ont été cédés par le premier promoteur Robert de Balkany à l’Association Syndicale Libre Générale (ASLG), qui en a assuré la gestion et l’exploitation jusqu’en 2024. C’est là que nous croisons M. F., président de l’ASLG, qui reconnait l’architecte de Chevry 2 et s’arrête un instant pour évoquer la réflexion en cours concernant l’avenir de ce patrimoine immobilier.
A. C.-V. : Le hall de vente vient tout juste d’être acheté par une personne qui prévoit d’y rouvrir un restaurant. Ce site accueillera également un centre de soins, tout en conservant des locaux pour l’ASLG.
M. F. : Plusieurs personnes s’y intéressent, en effet. Le premier objectif est de conserver le caractère architectural du site, car c’est un élément emblématique de Chevry. Le deuxième point est de dynamiser le lieu, en y intégrant des activités et des services.
A. C.-V. : Il est certain qu’à cet emplacement, on pourrait envisager la construction de 200 logements.
M. F. : Nous avons reçu des propositions, accompagnées de sommes d’argent considérables. Mais Chevry a déjà connu des tensions à ce sujet, notamment avec la résidence du golf livrée en 2021, car elle est très proche des maisons témoins. À présent, nous avons un PLU (Plan Local d’Urbanisme) très strict. Cette zone, en l’occurrence, est classée en espace vert à vocation de services aux habitants. Il n’est donc pas possible d’y construire du logement. Par ailleurs, la réglementation interdit toute extension au-delà de l’emprise actuelle du toit.]
Une fois l’opposition locale désamorcée par le succès commercial de l’opération, et la question de l’animation résolue grâce aux équipements, une autre problématique s’est imposée : comment organiser la vie collective et permettre aux habitants de communiquer, et prendre efficacement des décisions ? Chevry se compose de petits hameaux formant des villages, qui à leur tour forment une ville. Chaque village est structuré en association syndicale libre (ASL), et chaque président d’ASL siège au sein de l’ASL générale. L’objectif était d’éviter des réunions trop nombreuses : dès qu’on dépasse une centaine de personnes, la gestion devient compliquée. C’est pourquoi chaque village compte en général une centaine de logements au maximum, et l’ASL générale regroupe moins de cent quartiers.
Concrètement, en dessous de l’échelle du village, les maisons sont regroupées en hameaux : de petites placettes composées de quatre ou six logements. Au-dessus, vient le village : un cluster de 60, 80, parfois 100 habitations. Le plus vaste en compte un peu plus de 200. Cette structure à la fois viaire, paysagère et identitaire, assure l’unité d’ensemble. Dans cet esprit, les noms des hameaux ont été choisis par le maire, en s’appuyant sur des toponymes anciens relevés sur le cadastre et les plans d’époque. Des liaisons piétonnes et de petits parcs assurent la continuité entre les hameaux.
L’organisation de la voirie s’inspire du schéma de Radburn conçu en 1929 par les urbanistes Clarence Stein (1882-1975) et Henry Wright (1878-1936). Ce modèle expérimenté dans le New Jersey visant à adapter les quartiers pavillonnaires à la démocratisation de l’automobile, se fonde sur la séparation nette du système voiture et du système piéton – il a influencé des générations de concepteurs de suburbs. Appliqué ici, cela se traduit par la présence d’une voirie mixte au sein de chaque village. On y trouve parfois un semblant de trottoir, mais celui-ci sert davantage à guider les roues des voitures qu’à accueillir les piétons. La forte courbure des routes incite naturellement les automobilistes à ralentir, ce qui réduit les risques d’accident. Pour les piétons – et particulièrement pour les enfants – il y a ce système de percolation, par les cheminements qui traversent les villages d’un bout à l’autre. L’entretien de ces passages relève de l’ASL locale, tandis que la voirie est prise en charge par la commune.
Fig. 3 : panneau marquant l’entrée d’un hameau de la première tranche, le long de la rocade de Beaudreville © Élodie Bitsindou
Afin de concilier l’esprit américain recherché – où la dimension communautaire est centrale – avec l’attachement français à l’indépendance et la séparation, le promoteur a imaginé un système à l’équilibre subtil. Une haie périphérique commune, plantée à l’avant des parcelles sans les clôturer totalement, venait structurer l’espace de manière homogène. À l’intérieur des îlots, chacun restait libre de disposer selon ses préférences. Certains habitants se sont limités à cette délimitation végétale, en conservant un aspect ouvert, tandis que d’autres ont préféré clôturer pour se barricader complètement. Pour les limites mitoyennes, les voisins s’arrangent entre eux : portillons, haies partagées, petits murs… tout se décide au cas par cas, dans un compromis entre intimité et voisinage.
À l’achat, chaque habitant avait droit à un arbre pour 100 mètres carrés de terrain, selon le plan d’aménagement de zone (PAZ) de la ZAC – une règle reprise par la suite dans le PLU. Cinquante ans plus tard, les deux tiers, voire les trois quarts des arbres initialement plantés ont été abattus. S’ils avaient tous été conservés, le quartier serait devenu une véritable forêt primaire. Certains habitants ont conservé quelques arbres, mais les ont taillés de manière drastique. D’autres ont replanté des essences plus petites. Plus rarement, dans des parcelles plus vastes, certains ont laissé se développer des arbres de haute tige. Quant aux arbres d’alignement, ils ont, pour la plupart, disparu.
Fig. 4 : un hameau de la première tranche de Chevry 2 © Élodie Bitsindou
Au commencement, le site de Chevry n’était qu’un vaste plateau dénudé. À l’exception du château de Belleville – qui relevait alors de la commune de Gometz-la-Ville et non de Gif – d’un alignement de peupliers, de quelques cultures de blé et de maïs, nous étions face à une plaine venteuse et inhospitalière. Avec les paysagistes du cabinet américain Zion & Breen, notre première tâche fut de réfléchir à des aménagements capables de s’adapter aux conditions climatiques locales[15]. Le site culmine à 170 mètres d’altitude, sur un plateau proche celui de Saclay. Non loin de là, dans le village de Boullay-les-Troux, un dicton local affirmait que « le vent rend fou » : nous savions donc à quoi nous en tenir. L’objectif principal fut donc d’atténuer la vitesse du vent, en jouant à la fois sur les mouvements de terrain et les plantations. Chaque village est ainsi entouré d’un cordon végétal protecteur. Cette ceinture verte isole les habitations de la rocade, tout en marquant une limite nette entre les différents secteurs de l’opération.
L’opération comprend également son propre dispositif de gestion des eaux pluviales, intégré au projet paysager. Le bassin de retenue, est une infrastructure inspirée de celle que j’avais mise au point à Saint-Quentin-en-Yvelines avec le concours d’ingénieurs hollandais. Grâce à ce système qui prévient les inondations en aval, Chevry 2 rejette moins d’eau sur l’Yvette que ne le faisaient les champs auparavant. Ces bassins, qui sont autant de zones vertes humides, remplissent une double fonction écologique et esthétique. La terre excavée pour les créer a été utilisée pour façonner les buttes de séparation, laquelle sert aussi de barrière supplémentaire contre le vent.
Fig. 5 : maisons du hameau témoin et zone humide © Élodie Bitsindou
Le modèle économique qui a rendu possible l’aménagement de cette plaine nue en un paysage vallonné repose sur le principe du réemploi. Tout ce que les entrepreneurs prévoyaient de mettre en décharge – à l’exception du plâtre – a été laissé sur place. Et grâce aux économies réalisées, j’ai pu modeler le paysage. Finalement, j’ai appliqué une logique proche de la construction automobile : une chaîne verticale optimisée à chaque étape, où chaque élément recevait le meilleur de ce que je pouvais offrir, sans gaspillage. Cette approche pragmatique du financement m’a permis de proposer un aménagement ambitieux là où on ne l’attendait pas : un golf, implanté dans le corridor de la ligne à haute tension. Le promoteur, lui, voulait densifier au plus près de cette ligne, mais je l’ai convaincu que la valeur apportée par un tel équipement compenserait largement les pertes liées à la non-construction de certaines parcelles. Il n’y a pas beaucoup de promoteurs qui ont offert un golf. À Val d’Europe, par exemple, ce n’est pas le promoteur, mais l’aménageur qui en a pris l’initiative.
Autour de cette ligne à haute tension, on trouve un stade, le golf et le groupe scolaire que j’ai conçu. Cet ensemble réunit une école maternelle et une école primaire. Dans ces établissements, j’ai volontairement exclu les couloirs au profit d’atriums et de patios. Car l’école ne se limite pas à l’apprentissage académique – se remplir la tête, bien sûr – elle est aussi un lieu d’apprentissage du vivre-ensemble. Et dans un couloir, on n’apprend pas à vivre ensemble. L’école que j’ai imaginée s’organise autour d’un espace de vie central, un espace de rencontre, où professeurs et élèves peuvent expérimenter, collaborer, créer. Par mauvais temps, c’est un espace de refuge et de convivialité. Et s’il faut organiser une exposition, ils peuvent la monter directement sur place.
Quelle était la part d’influence des modèles américains dans votre travail. Dans quelle mesure votre connaissance directe des suburbs américains a-t-elle façonné vos choix architecturaux et urbanistiques, et dans quelle mesure avez-vous dû vous conformer aux exigences imposées par le promoteur ? En effet, sur le plan stylistique, votre projet s’apparente à ceux réalisés par des promoteurs comme Levitt France, Bréguet, ou Kaufman & Broad ?
Au départ, j’avais devant moi la pile des projets concurrents. Avec le promoteur, nous luttions contre tout le monde : il fallait se surpasser pour ne pas être en reste. Mon principal défi a été de faire mieux avec moins. Moins d’espace notamment, puisqu’il fallait aussi prévoir la place pour les écoles, le gymnase et les autres équipements.
Je devais rivaliser avec des maisons de trois chambres et 120 mètres carrés, comme celles proposées par Levitt ou Kaufman. Moi, je n’avais que 107 ou 108 mètres carrés à disposition. Mais il fallait que l’agencement soit aussi fonctionnel, aussi agréable à vivre. Pour les grandes maisons, comme la Rambouillet – 212 mètres carrés – je me mesurais à des modèles de 220 ou 230 mètres carrés. La différence, je l’investissais dans la construction des équipements publics, comme l’école.
Quand nous avons commencé, les concurrents – Levitt et Kaufman – nous disaient : « Vous verrez, vous ne dépasserez pas les 500 logements. Le marché ne le permettra pas. » Finalement, nous en avons construit 1 200 avec ce système. Ce qui a fait la différence, c’est la qualité de l’aménagement. Quand les gens arrivaient, ils voyaient la butte, la forêt-galerie. Ils n’avaient pas l’impression d’être cernés par des centaines de logements. Le paysage absorbait la densité.
Fig. 6 : modèle Rambouillet © Élodie Bitsindou
Implanter une centralité dans une opération d’urbanisme horizontal
Dès la convention de ZAC signée en 1969 portant à la création de Chevry 2, la programmation prévoyait l’implantation d’un centre-ville plus dense, pensé comme un contrepoint structurant à un quartier à dominante pavillonnaire de 3 600 logements. Conçu pour introduire de la mixité fonctionnelle et animer la vie locale, cet espace central associe commerces et logements collectifs. Il fusionne les circulations piétonnes et automobiles dans un traitement de sol unifié, préfigurant les zones de rencontre officialisées en France par le décret du 30 juillet 2008. La vitesse y est volontairement limitée à 20 km/h afin de favoriser la cohabitation des usages.
Dans les années 1973-1974, il a fallu déterminer l’emplacement du futur centre-ville. J’ai alors proposé au maire de Gif : « Le centre-ville pourrait être positionné ici. Si vous achetiez le château, avec son parc, il constituerait un véritable poumon de verdure à proximité immédiate du centre. »
L’axe de composition s’appuie sur l’allée princière existante, seule ligne droite du site à l’origine, et structure la perspective entre la place de marché et le château. Ce dernier appartenait alors à Madame Thome-Patenôtre (1906–1995), alors maire de Rambouillet, tandis que les 320 hectares de terres agricoles de la ZAC appartenaient à une princesse Chimay belge.
Fig. 7 : immeubles du centre-ville autour de la place du marché © Élodie Bitsindou
Le centre-ville s’organise autour d’une place de marché et regroupe plusieurs équipements publics : un lieu de culte œcuménique, un collège, une annexe de mairie, la Maison des Peupliers (maison des associations), et, initialement, un centre culturel – jamais réalisé. Si le marché fut financé par la commune, les autres équipements furent pris en charge par le promoteur. Le centre œcuménique, situé au nord-est, n’est pas une église traditionnelle, mais un édifice interconfessionnel conçu pour accueillir catholiques, protestants et juifs – symbolisé par une architecture à trois nefs. Finalement, seuls catholiques et protestants s’y sont établis, tandis que la propriété du bâtiment reste communale.
L’annexe de mairie comprend, en plus des services publics, des bureaux en étages et des commerces en rez-de-chaussée. En vis-à-vis, la Maison des Peupliers héberge une vie associative dense, notamment autour du Club Chevry 2, acteur essentiel de la sociabilité locale.
Chevry intègre 15 % de logements sociaux. Cette proportion s’inscrit dans une volonté assumée de mixité sociale et de traitement égalitaire du bâti. Les immeubles disposés en U autour de la place de marché en témoignent : deux ailes sont réservées au logement social, la troisième à l’accession sociale, l’ensemble bénéficiant du même soin architectural. À tel point que, dans les argumentaires de vente, les promoteurs n’hésitaient pas à valoriser les HLM comme gage de la qualité d’ensemble du quartier.
Fig. 8 : centre œcuménique dit « Église de Chevry » © Élodie Bitsindou
Chevry 2 représente une surface de trois kilomètres carrés, où tout peut se faire à pied. Le réseau de cheminements piétonniers traversant le quartier permet de rejoindre le centre-ville et les écoles, sans croiser de voitures. Celui-ci est complété par un réseau de pistes cyclables, présent dès l’origine. Tout a été dessiné pour que les flux cohabitent. Les véhicules, qui doivent faire attention aussi bien aux cyclistes qu’aux piétons, sont incités à ralentir naturellement grâce au tracé des rues. L’ensemble s’organise autour d’une voirie en forme de huit – constituée de deux rocades qui desservent l’ensemble des clusters résidentiels.
Le croisement de la rocade de Beaudreville et de l’allée des Neuveries abrite le premier groupe scolaire construit, accompagné de son gymnase, réalisé par l’un de mes confrères. En face, un souterrain a été prévu pour permettre aux enfants de rejoindre l’école sans avoir à traverser la rocade, un autre emprunt au modèle de Radburn dont les urbanistes avaient prévu un système de pedestrian underpass afin d’isoler les piétons au croisement des voies carrossables. Cette zone accueille également le premier équipement commercial de Chevry, car au départ, le centre-ville n’était pas encore aménagé.
Fig. 9 : entrée de passage souterrain © Élodie Bitsindou
Densifier le modèle pavillonnaire
Après 1975, la crise économique et énergétique, conjuguée à une pression foncière accrue et à la concurrence croissante entre promoteurs-constructeurs de maison individuelle, remet en cause le modèle d’étalement pavillonnaire à l’américaine qui avait présidé aux premières tranches de Chevry 2. Dans ce nouveau contexte, la rentabilisation du foncier devient une priorité. Les dernières tranches – situées le long de la rocade de Feuillarde – témoignent ainsi d’un changement d’approche, privilégiant la recherche de densité dans le domaine du logement individuel et intermédiaire.
Le changement de conjoncture a imposé l’idée qu’il fallait aller vers une pluralité d’offres. En 1978, l’enjeu était non seulement de maximiser les ventes de logements, mais aussi d’élargir le périmètre d’attractivité bien au-delà du « petit triangle » qui constituait initialement notre clientèle. Ainsi, plusieurs secteurs ont été répartis entre différents promoteurs : Levitt a acquis une partie du foncier, les Nouveaux Constructeurs une autre.
Nous avons également introduit une véritable diversité typologique. Après avoir construit plus de mille maisons, une question s’est posée : quel type d’habitat proposer pour accompagner l’évolution du quartier ? La réponse a été cherchée dans le logement intermédiaire, afin d’offrir une alternative aux standards habituels de l’habitat collectif.
J’ai ainsi dessiné des immeubles organisés sur deux demi-paliers, dans lesquels chaque appartement bénéficie d’une liaison privative avec son garage. Cela confère une totale intimité à chaque résident – au point qu’il serait tout à fait envisageable de passer de son appartement à sa voiture dans le plus simple appareil ! Chaque logement dispose, selon les cas, d’un jardin ou d’une terrasse, ainsi que d’une cheminée. Pour les appartements du premier étage, la terre a été remontée latéralement afin de créer des terrasses en pleine terre. L’accès principal se situe à l’avant des immeubles, tandis qu’à l’arrière se trouvent les garages et une seconde place de stationnement extérieure. Destinés en partie au logement social, ces bâtiments arborent les tuiles typiques de Chevry, assurant une continuité esthétique avec le reste du centre-ville.
Leur commercialisation a permis de faire la transition entre les deux époques du projet – celle du tout pavillonnaire, et celle d’une densification maîtrisée – et de passer un message clair : à Chevry, il ne s’agissait plus uniquement de maisons, mais aussi d’appartements différents, plus intelligents. Lorsque j’ai présenté ce concept, je l’ai nommé « immeubles de maisons » pour souligner cette hybridation entre l’appartement classique et la maison individuelle.
Fig. 10 : rez-de-jardin d’un immeuble de maison © Élodie Bitsindou
Pour accroître la densité de cette seconde phase de développement, sans renoncer à l’attrait de la maison individuelle, les typologies ont été adaptées vers des formes plus compactes. Sept à huit programmes distincts de maisons accolées ont ainsi été mis en œuvre simultanément.
Les Cardinales, par exemple, sont des maisons sur sous-sol groupées par quatre et disposées en croix. Chaque maison dispose d’un petit patio et tourne le dos aux trois autres, donnant ainsi l’impression, de l’extérieur, d’une grande maison unifiée. En réalité, chaque résident en possède un quart, et chacun est chez soi. Ces petites maisons se déclinent en configurations de deux ou trois chambres. Chacune est dotée d’un garage et d’une seconde place de stationnement. Pour préserver l’intimité dans ce cadre très dense, l’espace privatif de chaque maison s’organise autour d’un patio ceint de murs opaques, préférés ici aux haies.
Fig. 11 : maisons dites « Cardinales » © Élodie Bitsindou
Dans l’impasse voisine, les maisons présentent des dimensions comparables à celles observées pour les Cardinales, avec des surfaces oscillant entre 105 et 150 m². Leur implantation repose sur un principe d’origine américaine, connu sous le nom de « Z-line ». Ce dispositif s’appuie sur un découpage parcellaire en forme de Z, dans lequel chaque maison s’ouvre sur une petite cour d’entrée desservant le garage, tandis que la bande de terrain adjacente appartient à la maison voisine.
Ce jeu d’imbrication des limites parcellaires permet à chaque logement de bénéficier, en façade avant, d’un dégagement latéral de trois mètres sur la gauche, et à l’arrière, d’un espace équivalent sur la droite. Cette disposition, qui élargit la largeur perçue de la parcelle, introduit des vues obliques entre patio, séjour et jardin, favorisant une sensation de profondeur et d’ouverture. Le dispositif permet ainsi de ménager des respirations visuelles et de préserver une certaine qualité d’intimité entre les logements, en dépit d’une densité relativement élevée.
Ces deux ensembles ont été construits en parallèle, mais destinés à des clientèles distinctes. Les Cardinales s’adressaient à des familles en croissance, tandis que les Z-lines visaient des ménages déjà établis.
Fig. 12 : maisons dites « Z-lines » © Élodie Bitsindou
Au total, j’ai dessiné pour Chevry plus d’une centaine de « produits », chacun conçu dans une logique tridimensionnelle. La première variable était celle de la surface disponible (et donc du budget des ménages. La seconde tenait à la structure familiale : on ne conçoit pas la même maison pour une famille jeune ou pour un foyer plus stable, avec des enfants adolescents. La troisième, enfin, portait sur les données socioculturelles, permettant d’établir une articulation fine entre architecture et marketing. Deux maisons de même surface peuvent ainsi traduire des imaginaires et des attentes radicalement différents : l’une, conçue pour une clientèle extravertie, proposera une double hauteur dans le séjour, instaurant un rapport expansif à l’espace ; l’autre, destinée à un public plus introverti, privilégiera des volumes plus cloisonnés, dans une logique d’intimité.
Chaque nouveau modèle entrait en concurrence directe avec le marché de la revente, qui représentait annuellement 8 à 10 % du parc existant. Cela impliquait une stratégie très ciblée : chaque nouveau projet devait s’adresser à une population distincte de celle des logements anciens, tout en répondant à une demande suffisamment large pour être viable économiquement. Pour définir les cahiers des charges, je collaborais étroitement avec les équipes marketing, en m’appuyant notamment sur les études de sociostyles menées par Havas[16]. J’ai été, à ma connaissance, le seul à intégrer ces outils sociologiques dans la conception architecturale – une nécessité imposée par la nature même du projet, dont la durée étendue m’obligeait à « me battre moi-même » afin de capter les acheteurs face au parc de revente.
En bordure du parc du château de Belleville, nous avons développé des maisons en bande inspirées du modèle des corons, que nous avons surnommées « maisons zéro gazon ». Organisées autour de petites impasses, elles se distinguent par l’absence délibérée de pelouse : à l’arrière, une terrasse, une bande plantée et une butte assurent la séparation avec les maisons voisines sur trois côtés. Le traitement paysager privilégie les massifs et les plantations permanentes, éliminant toute charge d’entretien liée au gazon. Ce type d’habitat s’adresse prioritairement à des jeunes couples actifs, primo-accédants, recherchant un cadre résidentiel fonctionnel et peu exigeant en termes de maintenance. Ces ménages bénéficient d’une maison pensée pour simplifier leur quotidien, entièrement équipée. Les maisons donnent directement sur la chaussée, et l’espace extérieur est soigneusement aménagé pour offrir un paysage contrôlé. Une attention particulière est portée aux matériaux, avec l’inclusion de briques en façade. L’impasse constitue un véritable lieu de vie et de jeu pour les enfants, et la proximité immédiate du parc compense l’absence de jardin privé.
Au fond, et cela vaut pour l’ensemble de Chevry, plus la densité du quartier augmente, plus les revenus de ses habitants tendent à diminuer, et plus le logement profite d’une localisation privilégiée. Je me suis efforcé de compenser de mon crayon les inégalités sociales et économiques.
Fig. 13 : maisons dites « zéro-gazon » © Élodie Bitsindou
[1] Terme utilisé dans le contexte politique et promotionnel des années 1960 désignant des ensembles pavillonnaires groupés, inspirés de l’habitat individuel américain, conçus pour offrir un cadre de vie associant les aménités rurales et les commodités urbaines, et fondés sur la promesse d’un confort domestique alors inédit ; l’expression apparaît pour la première fois dans le discours inaugural du concours Habitats Individuels de 1964, préfigurant le Villagexpo de Saint-Michel-sur-Orge.
[2] Le terme lotissement, utilisé dans le langage courant pour désigner ces ensembles, et qui fait référence à une procédure d’urbanisme différente de l’habitat groupé, ne permet pas de rendre compte du processus de conception holistique aboutissant à la forme particulière des ensembles pavillonnaires groupés. Voir, CALLEN Delphine, 2011. La « fabrique périurbaine », système d’acteurs et production des ensembles pavillonnaires dans la Grande Couronne francilienne, thèse de doctorat en géographie, sous la direction de Denise Pumain, Université Panthéon-Sorbonne – Paris I,
[3] CORNET-VERNET Alain,1979. « Comment concevoir un « village » ? », L’Architecture d’aujourd’hui, n° 203.
[4] « Une autre histoire de la maison individuelle » 2024, Fonciers-en-débat,
[5] BACQUÉ, Marie-Hélène, CHARMES, Éric, LAUNAY, Lydie et VERMEERSCH, Stéphanie.2016. « Des territoires entre ascension et déclin : trajectoires sociales dans la mosaïque périurbaine ». Revue française de sociologie, 2016/4 Vol. 57, p.681-710. DOI : 10.3917/rfs.574.0681; CHARMES Éric, 2024.
[6] BITSINDOU Élodie, 2025.Logés à l’américaine. Transferts, hybridations, usages et acculturation du modèle Levitt France (1964-1981), thèse de doctorat en histoire de l’architecture, sous la direction de Jean-Baptiste Minnaert et d’Isabelle Gournay, Sorbonne Université,
[7] Chevry 2 a servi de terrain d’enquête à une étude consacrée au vieillissement et à l’ancrage résidentiel en contexte périurbain, ayant donné lieu à plusieurs publications, notamment :
Claire Aragau, Agnès Morel-Brochet, 2013. « Partir ou rester : l’ancrage résidentiel périurbain à l’épreuve du vieillissement », Habiter et vieillir : vers de nouvelles demeures, Toulouse, érès, p. 105-119 ;
Agnès Morel-Brochet, Lionel Rougé, 2017. « Quotidien, ajustements et arbitrages des retraités du périurbain francilien », Gérontologie et société, 2017/1 (vol. 39, n° 152), p. 41-56 ;
Lionel Rougé, 2014. « Les ressources de l’espace périurbain dans la reconfiguration des modes de vie à la retraite : l’exemple de l’Ouest francilien », Norois (n° 232).
[8] La LOF a tenté de réguler l’urbanisation en définissant des zones constructibles uniquement pour l’habitat groupé et en limitant la construction à la périphérie des bois classés (1/10e), afin de protéger leur cœur forestier. Les superpositions de cartes du PADOG et d’images satellites actuelles montrent que les lotissements des années 1960-1970 à proximité des forêts se situent bien en leurs lisières, tandis que les massifs protégés ont largement conservé leur emprise initiale. Voir, BITSINDOU Élodie, op. cit., vol. 2, p. 358-362.
[9] Territoires habités non constitués en municipalités, ne disposant pas de gouvernement local autonome, et relevant directement de l’autorité du comté ou de l’État, ce qui implique des règles d’urbanisme plus souples et une capacité accrue pour les acteurs privés à mener des opérations à grande échelle.
[10] Hélène Steinmetz,2023. « Les Chalandonettes », Politix, 2023/1 (n° 101), p. 21-48 : 37
[11] Etudes sur la construction et l’équipement no 66 – 1980, La construction des maisons individuelles 1972-1977, ministère de l’équipement et du cadre de vie/ DAEI
[12] Levitt, builder américain pionnier de la maison individuelle « en village » en France a livré sept opérations de ce type en Île-de-France entre 1965 et 1981, ainsi que quelques lotissements de moindre envergure en région parisienne et en province, pour un total d’environ 5 000 maisons. Si ce nombre reste modeste, l’impact du modèle Levitt chez les autres promoteurs fut considérable : Kaufman & Broad, qui livre sa première opération en France dès 1969 lance non moins de 33 opérations en Ile-de-France entre 1969 et 1981 ; Bréguet en livre 22. European Homes, Windsor, Les Nouveaux Constructeurs… et bien sûr, Robert de Balkany participent à la diffusion du modèle.
[13] Martine Berger, 2004. Les Périurbains de Paris, CNRS éditions, p. 29.
[14] Damien Delaville, Alienor Heil-Selimanovski, 2022. Sorts et ressorts de l’habitat individuel en Île-de-France (rapport), Institut Paris Région
[15] Zion & Breen, agence fondée en 1957 par les architectes-paysagistes Robert Zion et Harold Breen, connus pour la conception du Paley Park à Midtown, Manhattan.
[16] La typologie des Socio-styles, élaborée par le psycho-sociologue Bernard Cathelat, cofondateur et Directeur de recherches au CCA, « laboratoire de prospective sociale » du groupe Havas, des années 1970 jusqu’en 2011.
