Hausse des prix immobiliers et accessibilité économique des logements neufs : L’accroissement normatif a-t-il participé à exclure les plus modestes des logements les plus récents ?

Alors qu’il semble acquis par la plupart des acteurs de la construction et du logement que l’évolution de la réglementation a joué un rôle non négligeable dans la hausse des prix des logements neufs au cours des années 2000 en France, cette thèse se propose d’interroger le lien entre accroissement des prix, renforcement normatif et accessibilité économique des logements neufs pour les ménages modestes. Autrement dit, ces logements à haute valeur réglementaire sont-ils devenus trop chers pour accueillir les plus modestes d’entre nous ? Dans une démarche plus empirique que théorique, notre recherche consiste en la construction d’un faisceau d’indices permettant d’éclairer cette question à partir d’exploitations statistiques, de monographies et d’entretiens avec les acteurs de la construction. Nous nous attachons à étudier les mécanismes de fixation des prix des logements neufs à la vente et à la location, leur évolution brute et en lien avec les revenus des ménages, ainsi que la comparaison avec le prix des logements anciens. Après avoir retracé l’évolution de la réglementation dans le logement, un recensement des surcoûts évalués dans la littérature fait le jour sur la faiblesse des arguments appuyant la thèse d’une hausse des prix induite par le renforcement réglementaire au cours des années 2000. C’est pourquoi nous tentons de mesurer scientifiquement l’impact de la réglementation sur les prix de revient et les prix de vente des logements en faisant notamment appel à la modélisation hédonique et à des monographies. Bien que, finalement, la réglementation ne semble pas avoir été l’un des déterminants majeurs de l’accroissement des prix des logements neufs, la question de leur accessibilité économique continue à se poser. L’étude du peuplement des logements neufs, de son évolution et du cas particulier de la représentation des ménages modestes au sein de ce parc éclaire cette question.

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