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En dépit des risques environnementaux qui sont maintenant mieux identifiés, les territoires littoraux français continuent de faire l’objet d’une très forte attractivité résidentielle et d’une urbanisation dense. Les réglementations nationales et les mécanismes de prévention des risques littoraux se confrontent à des enjeux fonciers plus vivants que jamais. Les pouvoirs locaux s’en emparent diversement, expérimentent. Fonciers-en-débat a identifié plusieurs situations qu’ils soumettent aux points de vue de spécialistes et familiers de ces territoires.
INTRODUCTION par Marie Fournier (Maître de conférences à l’ESGT) et Johan Vincent (Enseignant-Chercheur à l’Université d’Angers)
Intervention de Johanna Leplanois, Avocate associée du cabinet FIDAL AVOCATS, Secrétaire générale adjointe de l’association de prévention des catastrophes naturelles et technologiques
Intervention de Romain Thomé, Avocat associé du cabinet THOMÉ HEITZMANN
Face au recul du trait de côte, sommes-nous passés du déni à la prise de conscience et à l’adaptation ?
Romain Thomé met en avant les paradoxes du marché immobilier, et les forces et limites des outils à disposition des acteurs, notamment publics.
Les chiffres invitent à s’interroger : des milliers de permis ont encore été délivrés ces 4 dernières années dans des zones exposées et des dizaines de milliers de logements ont été vendus à des prix élevés ces dernières années alors qu’ils pourraient être concernés par l’érosion ou la submersion à l’horizon 2050.
Quelle place pour les acteurs publics dans ce contexte ? Plusieurs outils sont à leur disposition, afin d’influer sur cette évolution et favoriser, sur un temps long, l’adaptation des territoires:
L’encadrement croissant de l’urbanisation littorale
La loi Climat et résilience introduit des cartographies locales d’exposition au recul du trait de côte, intégrées dans les documents d’urbanisme. Elles entraînent des restrictions progressives de constructibilité selon l’horizon du risque.
L’information des acquéreurs et locataires
L’obligation d’information devient un enjeu central pour sécuriser les transactions immobilières, avec des conséquences juridiques importantes en cas de manquement. Celles-ci constituent également l’un des leviers de sensibilisation, susceptible d’intégrer les conséquences du recul dans les valeurs immobilières
Les outils fonciers des collectivités
Le droit de préemption spécifique au recul du trait de côte constitue un levier stratégique pour anticiper la recomposition du littoral, mais son usage soulève des questions d’évaluation et d’anticipation des valeurs. Comment faire en sorte que cet outil n’ait pas un effet contracyclique, stabilisant les valeurs passées plutôt que d’intégrer réellement une décote
Les stratégies de recomposition spatiale
Les outils déjà existants permettent de bâtir une stratégie de recomposition spatiale. Ceux-ci peuvent être complétés par le recours (à optimiser) au bail réel d’adaptation à l’érosion côtière, qui ouvre des perspectives inédites pour organiser l’occupation temporaire et la transformation progressive des territoires littoraux tout en basculant d’une logique de propriété à une logique d’usage.
Ces évolutions traduisent une transformation profonde du droit de l’urbanisme, des stratégies foncières et des stratégies d’aménagement sur le littoral. Elles concernent directement les collectivités, les aménageurs, les investisseurs et les propriétaires.
Conclusion :
Romain Thomé insiste sur la nécessité d’agir, mais en travaillant sur le temps long, afin d’éviter de basculer d’un déni du risque, à une approche radicale produisant des « villes fantômes ». La recomposition ne consiste pas à abandonner les territoires, mais à organiser leur transformation progressive en conciliant équilibre budgétaire, information loyale, anticipation foncière et réponse aux besoins de la population actuelle et à venir.
Retrouvez l’intégralité de la présentation sur demande : contact@fonciers-en-debat.com
Intervention de Caroline Rufin-Soler, Maître de conférences en Géographie de Nantes Université