Métropoles en méditerranée, gouverner par les rentes [D. Lorrain (dir.), E. Verdeil, P.-A Barthel, J.-F. Pérouse, T. Souami]

Paris, Les Presses de Sciences Po, coll. « Gouvernances », 2017, 322 p.

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Les métropoles méditerranéennes, ici Beyrouth, Le Caire, Alger et Istanbul, disposent de fortes similitudes du point de vue de la gestion du foncier. La dérégulation des politiques foncières apparaît comme un élément de désorganisation de la planification urbaine. Cet ouvrage coordonné par Dominique Lorrain, directeur de recherche au CNRS spécialiste de l’action publique urbaine, met en lumière l’intérêt des autorités publiques de soutenir la production de la ville, pilier économique des quatre métropoles étudiées. Par exemple, la construction représente 15 % du PIB pour l’agglomération de Beyrouth ; la vente du foncier public au Caire rapporte à l’État plus de 11 milliards d’€ entre 2006 et 2009. Puisque l’environnement bâti sert de base pour l’accumulation d’investissements nationaux et internationaux en actifs, l’État doit subvenir aux besoins fonciers des promoteurs. Pour comprendre comment le partage des rentes foncières et urbaines organisent la ville, les auteurs reviennent sur les modes de gouvernance urbaine, le partage des richesses et le rôle de l’action publique, notamment en ce qui concerne la (dé)régulation des droits à bâtir. Le paradoxe, dans les métropoles étudiées, c’est l’ambiguïté de l’action foncière. Tantôt centralisée et dérégulée, la gestion foncière par le haut impulse la construction des mégaprojets résidentiels et de transport. Les États sont aussi les principaux pourvoyeurs de terrains, comme au Caire et à Istanbul. En 1979 est créé l’entreprise publique égyptienne New Urban Communities Authority (NUCA), qui cumule un rôle d’aménageur, de gestionnaire de foncier et qui peut octroyer des permis de construire. Ses fonctions lui ont permis de réaliser 500 000 logements entre 2005 et 2011, principalement destinés aux classes supérieures. À Istanbul, l’administration publique des logements collectifs (TOKI – Toplu Konut Idaresi), dont les fonctions sont similaires à NUCA, illustre le centralisme et l’autoritarisme de l’État. Les terrains publics gérés par TOKI (dont le patrimoine est estimé à 7 milliards de dollars) sont cédés aux entreprises de construction (souvent proche du pouvoir) et la vente n’est pas conditionnée par la réalisation de logements sociaux. À Beyrouth, c’est Solidere, une société foncière créée en 1994 et dont le principal actionnaire est l’ancien dirigeant Rafic Hariri, qui est chargée de la reconstruction de la ville. En 2011, Solidere a déjà construit 1,3 millions de m2d’immobilier à Beyrouth (dont 45,5 % de résidentiel). La difficile restructuration des marchés fonciers informels et des réseaux techniques témoigne aussi des dysfonctionnements urbains des métropoles. La nationalisation du foncier en 1974 à Alger assure une régulation du prix des logements. Cependant, les réformes des années 1990 incitent l’introduction d’acteurs privés et d’investisseurs sur le marché foncier. Le prix moyen au mètre carré des terrains est multiplié par 900 entre 1979 et 2013. L’informalité foncière (l’occupation des terrains sans titre) devient alors le seul moyen d’accès à un logement bon marché en ville. Au Caire, la loi de 2008 sur les occupations illégales prévoit de résorber les 62 % d’habitats informels d’ici 2017. De 1992 à 2010, 10,3 milliards de dollars sont investis dans la reconstruction des infrastructures de Beyrouth (transport, électricité, déchet et eau potable). Les réseaux techniques s’améliorent mais le manque de fonctionne-ment révèle l’inefficacité de la gouvernance urbaine. À Alger et Istanbul, les réseaux tech-niques semblent opérants et leur extension jusqu’aux périphéries s’accompagnent de projets résidentiels. La création de la rente foncière est donc conditionnée par l’étalement urbain puisqu’elle se forme en priorité sur les marges des métropoles. Dans la ban-lieue de Beyrouth, les terrains waqf (appartenant aux fondations pieuses) sont vendus aux pro-moteurs immobiliers, dont certains ont des liens familiaux avec Hariri. NUCA vend aux enchères des terrains viabilisés en périphérie du Caire et de 1995 à 2010, 1200 km2 de foncier sont ouvert à l’urbanisme pour du logement. À Istanbul, les terrains naturels sont aussi concernés. Entre 1975 et 1985, l’État turc ouvre des droits à bâtir sur 5 200 ha de forêts. Le processus s’accélère en 2012 avec la loi sur le déclassement de certaines forêts publiques. Pour autant, le développement foncier des quatre métropoles n’est pas orienté vers une politique de logement, dont la production reste « sous-gouvernée par rapport à d ’autres domaines d ’action » (p. 273). Pour cerner les stratégies d’accumulation de la rente foncière par « l’élite », il manque cependant quelques exemples sur la maîtrise foncière dans les montages opérationnels des grands projets. Sous quelles conditions les terrains (souvent publics) sont-ils cédés aux opérateurs privés ? Qui capte les plus-values foncières ? Comment sont-elles redistribuées dans l’économie urbaine ?