Le foncier a absorbé l’essentiel de la croissance des prix immobiliers

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Le foncier, bâti ou à bâtir, est cher. Personne n’en doute. Sa valeur a augmenté très fortement depuis 30 ans, personne n’en doute non plus. Au point que les commentateurs en font souvent la source de tous les maux des opérations d’aménagement et immobilières.

La valeur du foncier, au sens de la localisation et si on en croit les Comptes de Patrimoine de l’INSEE[1], a pris une part croissante dans le patrimoine immobilier (construction + foncier bâti) des ménages. La valeur de ce dernier est le produit d’un effet volume (extension des surfaces bâties) et d’un effet prix (évolution des prix immobiliers à la hausse). Elle atteint 9 396 milliards d’€uros en 2022 Vs 554 milliards (€uros courants) en 1978, soit une croissance de + 1 600 %, et une multiplication de la valeur, nominale, par 17.

En parallèle, la valeur des terrains bâtis atteint à présent 4 496 milliards d’€uros (soit près de deux fois le PIB national) Vs 122 milliards (€uros courants) en 1978, pour une croissance de 3 500 %, soit une multiplication de la valeur, nominale, par 37. Une croissance donc plus de 2 fois plus rapide que celle de l’immobilier.

Il est tentant d’accuser, ici, la spéculation et les propriétaires fonciers avides de réaliser leur rente. On fera remarquer que la croissance de la valeur du patrimoine immobilier des ménages a explosé avec la hausse des prix des logements démarrée en 1997. On retrouve ici, en lien avec les conventions comptables appliquées par l’INSEE (l’essentiel des plus-values immobilières sont attribuées au foncier), la logique qui prévaut dans l’immobilier neuf et qui stipule que c’est d’abord parce que l’immobilier monte, que le foncier peut suivre « plus que proportionnellement ».

Au passage, la part des terrains bâtis dans le patrimoine immobilier total des ménages (hors foncier non bâti) est passée de 22 % en 1978, à 27 % en 1990, pour descendre à 15 % en 1997, puis 35 % en 2002, et 48 % en 2022.

Valeur de l’immobilier dans le patrimoine des ménages

Source: INSEE, Comptes de patrimoine, 2024

Cette valorisation du foncier explique, et rend cohérente, la remontée des opérateurs de l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier, pour le capter le plus tôt possible. Reste que cette valorisation est directement liée à la hausse des prix immobiliers, dont il n’est pas garanti qu’ils ne baisseront pas, à l’image de ce qui s’était passé en région parisienne au début des années 1990 (- 30 % en 5 ans !).

Valeur patrimoniale des biens fonciers et immobiliers : définition et méthode (texte repris de Jean Cavailhès pour le site fonciers-en-débat)

Les biens immobiliers, terres agricoles, terrains supportant des constructions, logements et autres bâtiments, font partie du patrimoine des ménages. Leur valeur, comptabilisée aux prix de marché, est estimée dans le cadre de la comptabilité nationale. L’évolution annuelle des volumes (nouvelles constructions et rénovations, usure et obsolescence des bâtiments, changements d’usage des sols, accrus en bois des forêts, etc.) est lente et l’essentiel des plus-values ou moins-values est affecté aux terrains sous-jacents. La valeur des terrains sous-jacents à des bâtiments, forêts et plantations agricoles pérennes, est estimée par l’Insee, selon une méthode et des conventions de calcul complexes  (https://www.insee.fr/fr/statistiques).


Pour en savoir plus : Comptes de patrimoine en 2022- Chiffres détaillés Insee Résultats

[1] Ces chiffres sont issus de la Comptabilité Nationale, réalisée par l’INSEE, qui est bien distincte, par ses outils et méthodes d’autres productions du même organismes, telles que les statistiques produites via le recensement de la population par exemple.