Pour son séminaire d’échanges, réuni à Lyon le mois dernier, notre association Fonciers en débats (FED)1 avait retenu un thème central, fédérateur de questionnements récurrents autour de la question foncière, celui de l’impact des politiques publiques (législatives, réglementaires, fiscales, d’intervention directe sur les marchés…) sur la formation des valeurs foncières : quelles en ont été les intentions, quels sont les impacts effectifs ? Les pages qui suivent, regroupent un premier ensemble de contributions qui se poursuivront, accompagnées de débats, dans les deux prochains numéros.
De façon un peu arbitraire, quelques entrées avaient été retenues. Tout d’abord, à partir d’exemples français et de quelques cas étrangers, l’observation de l’influence des politiques qui parfois stimulent ou, le plus souvent, entravent les mécanismes concurrentiels. Ensuite l’impact des interdictions et des autorisations d’usages des terrains, sur les valeurs foncières, sachant que c’est l’affectation des sols, notamment en milieu urbain, qui en détermine largement la valeur.
Revient toujours la question des politiques fiscales, multiples, aux objectifs complexes, souvent variables et instables. L’analyse de quelques exemples pris dans d’autres pays, montre que la France n’a pas le monopole de la complexité, ni celui des contradictions entre les objectifs poursuivis : rendement fiscal ou inflexion des comportements, neutralité fiscale ou redistribution, pour ne citer que les principaux. Ce qui conduit très naturellement à une réflexion sur les inégalités de patrimoine. Dans le contexte actuel en particulier, la thématique de la lutte contre la hausse des charges foncières, que l’on réduit trop souvent aux « politiques d’offre foncière », occupe souvent une place importante, sans que l’on parvienne toujours bien à identifier son impact, et encore moins à le mesurer. C’est un facteur crucial, mais ses effets sont en général difficiles à isoler d’autres éléments des politiques d’urbanisme. Ce séminaire se déroulait dans une phase historique particulière : celui du maintien durable, à un niveau extraordinairement élevé, des prix fonciers et immobiliers, faisant suite à une période de très fortes hausses, que beaucoup qualifiaient de « bulle », dont ils annonçaient parfois le dégonflement prochain, un dégonflement qui se fait toujours attendre. Si cette évolution a touché de façon variable les différents marchés, elle soulève clairement la question de l’impact, ou plutôt de l’absence d’impact, des différentes mesures qui avaient pu être mises en œuvre en vue d’un objectif de dégonflement des prix. Cette question, dans le fil des travaux de Thomas Piketty, peut renvoyer au problème plus général de la signification du prix des actifs et aux questions théoriques qu’il soulève.
Plus largement, cette évolution du prix des actifs fonciers et immobiliers s’inscrit dans un contexte de montée des inégalités, en particulier intergénérationnelles, qui touche les conditions de l’accès au logement et interpelle les politiques publiques en la matière. Les politiques foncières y jouent à l’évidence un rôle clé.
