« Le foncier économique est rare » ; cette formule figée est devenue « la » seule vérité pour orienter les politiques publiques vers une course à l’hectare supplémentaire. Chaque gisement découvert est célébré comme une victoire, chaque nouvelle acquisition de foncier comme un succès économique. Les chiffres racontent pourtant une autre histoire car la France artificialise à un rythme soutenu et paradoxalement c’est le stock disponible qui impressionne le plus. En effet, un stock très important de foncier économique déjà artificialisé existe. Les travaux du Grenelle de l’Environnement en 2007 estimaient que le pays comptait entre 24 000 et 32 000 zones d’activités économiques, couvrant environ 500 000 hectares. Quinze ans plus tard, le ministère de la Transition écologique a évalué la superficie des friches industrielles entre 90 000 et 150 000 hectares, et la base nationale Cartofriches du Cerema recense déjà plus de 100 000 hectares de friches d’activités, soit un vivier majeur pour accueillir de nouveaux projets sans consommer d’espaces naturels, agricoles ou forestiers. Des travaux de prospective, notamment ceux de France Stratégie (2024) et de la Mission Nationale pour la Mobilisation du foncier pour l’industrie (2023), estiment par ailleurs que « les besoins de foncier liés à la réindustrialisation se situent autour de 20 000 à 30 000 hectares, à rechercher en priorité au sein d’un gisement total de 90 000 à 170 000 hectares de friches. »
Ces ordres de grandeur interrogent et invitent à un changement de perspective. La problématique du foncier économique serait-elle aussi qualitative ? L’inadéquation chronique d’une offre foncière dispersée, parfois obsolète ou non disponible, et des besoins entrepreneuriaux spécifiques et évolutifs révèle que la rareté n’est pas celle du sol mais celle de la coordination, de la stratégie, et du pilotage. Reconnaître que la ressource est limitée oblige à l’optimiser alors que croire en sa seule rareté pousse à un raisonnement extractiviste de prospection et de gisements de « pépites ». A l’heure où la sobriété devient une exigence, la question n’est plus seulement « combien de foncier reste-t-il ? » mais « que faisons-nous du foncier que nous avons déjà ? ». Passer d’une logique de gisement à une logique d’orchestration du foncier, c’est fonder une nouvelle manière de concevoir la stratégie foncière et la stratégie territoriale par une approche systémique intégrant gouvernance, économie, environnement et le temps long. Le foncier est sous-employé tant en matière de densité d’emplois que d’intensité d’usage ; les idées reçues et les réflexes invisibles freinent la transformation. Les pistes existent avec une nouvelle orchestration du foncier à la croisée de nombreuses disciplines : c’est un nouveau métier.
Les sous-emplois du foncier économique. De l’abondance apparente à la fragilité systémique
Si la rareté perçue du foncier économique traduit avant tout un défaut d’orchestration, il faut d’abord reconnaître l’abondance des hectares identifiés avant de constater que le sol est mal utilisé ou parfois obsolète dans ses formes et ses usages. Comprendre ces écarts, c’est déjà passer à l’action pour construire la robustesse foncière. C’est l’objet de cette première partie : observer les sous-emplois du foncier économique afin d’évaluer l’écart de notre capacité collective à faire mieux avec l’existant.
Malgré leur nombre, les zones économiques françaises soulèvent un paradoxe embarrassant car elles peinent à répondre aux attentes des entreprises dans un contexte où la sobriété devient la règle. Cette fragilité foncière tient en deux facteurs : le nombre d’emplois générés et la mauvaise optimisation des espaces disponibles.
Derrière la densité d’emplois, l’efficacité foncière[1]
Les chiffres consolidés en 2025 confirment une forte hétérogénéité des densités d’emplois à l’hectare[2]. La moyenne nationale s’établit autour d’une vingtaine d’emplois à l’hectare avec des écarts marqués selon la localisation. Par exemple, on peut noter 33 emplois/hectares, en couronne périurbaine et près de 12 emplois/hectares hors des pôles urbains. Par typologie d’activités, les écarts sont également significatifs avec 15 emplois/hectares pour les activités industrielles stricto sensu, de 20 à 50 emplois/hectares pour la logistique selon leur niveau d’automatisation et la taille des entrepôts. Le commerce illustre à l’extrême cette variabilité allant de 5 emplois/ha dans les régions rurales et jusqu’à 65 emploi/ha en PACA ou en Ile-de-France. Ces écarts rappellent qu’aucun ratio universel ne peut rendre compte de la diversité des usages et des contextes territoriaux. La lecture de l’efficacité foncière doit être contextualisée et elle doit intégrer les spécificités économiques et géographiques de chaque territoire.
La densité d’emplois à l’hectare demeure un indicateur clé de l’efficacité foncière. Il doit être suivi dans le temps, non pas pour se réduire à une norme ou un quota, mais pour encourager une amélioration continue de l’efficacité des zones d’activités et une meilleure corrélation entre foncier mobilisé et emplois générés. Cependant, l’intensité économique ne suffit pas à qualifier un site si les surfaces bâties, les parkings, les franges ou les parcelles vacantes restent sous-utilisées. La question relève alors de l’intensité réelle des usages du foncier économique et sa capacité à accueillir de nouveaux projets sans extension supplémentaire.
L’intensité des usages, frontière invisible de la robustesse foncière
En France, l’évaluation des espaces non optimisés ou vacants dans les zones d’activités reste difficile et encore peu consolidée au niveau national, malgré l’élan donné par les observatoires des ZAE. Les publications sont rares et privilégient une lecture qualitative[3] :
« De nombreuses possibilités d’optimisation sont situées au sein des parcelles et peuvent permettre l’accueil de nouveaux bâtiments, de services ou de cheminements pour renforcer la mobilité interne. La verticalité est une solution intéressante pour intensifier les usages du foncier que ce soit au niveau des bâtiments, du stationnement ou du stockage. Les services contribuent à l’externalisation de nombreux usages au sein des entreprises permettant ainsi d’imaginer de nouvelles surfaces d’activités. La mobilité interne des zones d’activités est un facteur essentiel pour favoriser l’accès aux différents services et contribuer à l’émergence de nouvelles pratiques au niveau des déplacements »
Cette faible intensité d’usage résulte le plus souvent d’une gouvernance éclatée et d’un statu quo d’intérêts.
En France, la part d’espaces non optimisés se situe entre 10 et 30%, contre moins de 5% dans les zones urbaines denses en Allemagne ou aux Pays-Bas et de 20 à 30 % en Italie et en Espagne[4]. Outre les différences de définition, de contexte économique, de culture d’aménagement et notamment la planification intégrée en Europe du Nord, ces écarts posent les conditions d’un questionnement entre pression foncière, réelle, ressentie ou postulée et qualité de la gouvernance. Ces écarts suggèrent surtout la voie de la gouvernance systémique du foncier qui transforme la contrainte en moteur d’optimisation et de réinvention des usages.
Les pathologies du modèle ou quand le foncier hérité freine l’avenir
La situation actuelle résulte d’un modèle économique hérité des Trente Glorieuses, pensé pour un monde industriel qui n’existe plus et dans lequel on pouvait consommer du foncier sans compter, tant en surface qu’en pollution.
Les zones commerciales périphériques, emblèmes du « tout voiture » dans les années 80 à 2000, développent les premiers signes d’obsolescence (linéaires vacants, friches, bâtiments surdimensionnés).
Les stratégies patrimoniales sont souvent assumées par les propriétaires. Les zones artisanales[5], quant à elles, souffrent d’un statu quo d’intérêts entre des occupants satisfaits de loyers modérés et propriétaires à qui une gestion minimale convient encore.
Le paradoxe est manifeste avec les friches industrielles[6]. Près de 15 000 sites sont recensées en France, représentent environ 60 000 hectares de foncier, inégalement situés, desservis et raccordés aux réseaux. Leur reconversion demeure pourtant freinée par un enchevêtrement de contraintes ou d’injonctions parfois contradictoires : pollution versus développement d’une biodiversité spontanée, fragmentation foncière versus « rétention » de propriétaires industriels qui ont le temps et la trésorerie d’attendre, pathologie du bâti versus qualité architecturale… A ces obstacles techniques s’ajoute une incertitude sur la valeur. En effet, le propriétaire raisonne en bien industriel « prêt à l’emploi », quand la collectivité raisonne en coût global de dépollution et de réhabilitation avec changement d’usage. Ce décalage produit aussi un véritable effet ciseaux entre acteurs économiques et acteurs publics. Les premièrs souhaitent un foncier prêt à l’emploi et les seconds s’emploient à traiter un patrimoine dégradé, coûteux et risqué. Les coûts réels du recyclage foncier accentuent la fracture en s’affichant à 500 K€ à l’hectare et allant jusqu’à 300€/m2 sur les parties de sites les plus complexes et mobilisateurs sur plusieurs années de travaux. Les Établissements Publics Fonciers disposent du savoir-faire mais leurs moyens (humains et financiers) restent plafonnés ; les aménageurs ne peuvent pas répercuter ces coûts sur des prix de cession contraints par le marché. Le risque est alors que les opérations se figent, les transactions s’enlisent et les sites restent en attente.
Les programmes récents (plan de relance, fonds friches, fonds vert (2021-2024)) ont permis de soutenir la sortie d’environ 5 800 hectares de projets à différents stades, toutes politiques publiques confondues. Ces succès démontrent qu’avec les bons montages, une mutualisation des financements et une expertise technique partagée, la reconversion est possible. Mais ils montrent aussi les limites d’un système où les réussites demeurent ponctuelles et où l’efficacité d’ensemble dépend encore trop des circonstances locales et des personnes.
Au-delà de la densité d’emplois, de l’intensité d’usage et du modèle foncier hérité, se cachent des mécanismes plus profonds et des réflexes invisibles à déconstruire.
Les causes cachées du désajustement foncier
Derrière les déséquilibres mesurés (densité d’emplois, usages dispersés, friche en attente) se dissimulent, en effet, des causes plus profondes. Elles ne relèvent ni du hasard ni de la seule conjoncture, mais d’une culture du foncier marquée par des réflexes d’abondances et la « peur de manquer » et des logiques séquentielles héritées.
Les politiques d’aménagement ont longtemps reposé sur un schéma linéaire (acquérir/ viabiliser/commercialiser). Ce séquençage adapté à un modèle d’expansion n’est plus dans un contexte de sobriété. A cela s’ajoute des représentations tenaces : croire que posséder c’est maîtriser ; que la performance se mesure en hectares mobilisés ; que le foncier est une variable d’ajustement plutôt qu’un levier stratégique.
Comprendre ces mécanismes culturels et organisationnels est une condition préalable pour concevoir une nouvelle orchestration du foncier
Les réflexes invisibles
Des réflexes profondément ancrés orientent encore nos pratiques foncières. Ils sont d’autant plus puissants qu’ils sont rarement questionnés et qu’on les croit neutres ou rationnels.
Le premier de ces réflexes est le raccourci mécanique de l’application de ratios qui consiste à convertir toute ambition économique en surface consommée. « Besoin de 500 emplois ? Comptez 160 hectares ». Ce raisonnement simplifie à l’extrême la complexité du foncier car il ignore les temporalités administratives, le temps de l’aménagement, les coûts de traitement des pollutions… Il traduit la persistance d’une approche quantitative du développement économique là où la robustesse foncière exige de la qualité et de la synchronisation.
On a vu des collectivités bâtir d’immenses campagnes d’acquisition foncière sur cette logique, pour finalement devenir propriétaire à grand frais de terrains agricoles.
Un deuxième réflexe tient à la confusion entre maîtrise du foncier et propriété, car croire que posséder le sol c’est le maîtriser totalement est un leurre. Cette représentation conduit encore de nombreuses collectivités à privilégier systématiquement l’acquisition alors même qu’une maîtrise d’usage ou une coordination suffiraient à la sortie du projet. Elle entretient la logique de stock plutôt que celle du flux.
L’approche quantitative et a-temporelle occulte la réalité opérationnelle. L’observation du foncier est un outil puissant pour identifier et visualiser les espaces non optimisables mais la seule donnée ne doit pas piloter la décision. Sans lecture « terrain », sans connaissance fine du contexte local, les conclusions peuvent être trompeuses. Ainsi une friche industrielle identifiée comme potentiellement à requalifier révèle ensuite une pollution à traiter ou une biodiversité à préserver, voire un défaut d’accessibilité, un projet en cours … L’observation à partir de données doit être validée et actualisée par le terrain.
Autre réflexe : le « graal » du grand prospect industriel. Consacrer toutes ses ressources humaines et financières dans la précipitation et le secret expose les territoires aux revirements de stratégies. Ces désillusions, dont beaucoup de territoires ont fait les frais, rappellent que la maîtrise du temps long foncier demeure la première condition de la résilience et de la sobriété en transformant des échecs en apprentissages plutôt qu’en pertes sèches. Le foncier est en effet, un matériau parfait pour transformer les essais en réussites dans le temps.
A ces biais s’ajoute un séquençage à questionner (acquisition / études / travaux / commercialisation) qui génère des acquisitions à l’aveugle en amont qui ouvrent la porte à de multiples blocages opérationnels, financiers ou administratifs et qui alourdissent les délais à l’aval. L’anticipation peut aussi s’appuyer sur l’observation et les études amonts pour mieux connaitre le foncier avant de l’acquérir. Acquérir d’abord, c’est par conséquent, prendre le risque de rester bloquer au milieu du gué, sans sortie projet et avec des coûts de gestion non maîtrisés.
A ce séquençage s’ajoute une fragmentation persistante des compétences : économie, environnement, urbanisme réglementaire, urbanisme opérationnel, action foncière. Ces domaines fonctionnent encore trop souvent en silos depuis les politiques publiques jusqu’aux organisations locales. Le foncier devient alors une variable d’ajustement plutôt qu’un levier stratégique amont et les efforts de transformation, publics ou privés, restent peu valorisés. Ces biais alimentent les sous-emplois des zones, la lenteur de leur reconversion et le décalage entre les besoins réels et l’offre mobilisable. Les déconstruire n’est pas renier l’expérience mais ouvrir la voie à une nouvelle culture du foncier comme l’aménagement cherche aussi un nouveau modèle. Cette nouvelle culture du foncier est fondée sur la compréhension du système foncier, la coordination des acteurs et la prévisibilité de l’action.
Le sol est par nature une ressource lente quand les acteurs qui l’animent, fonctionnent à des vitesses différentes. Cette désynchronisation engendre incompréhensions, surcoûts et inerties. Harmoniser ces rythmes sans nier les contraintes de chacun est l’un des leviers majeurs d’une gouvernance foncière systémique.
L’asynchronie des acteurs
Quand un projet s’enlise ou échoue, la tentation est grande d’incriminer soit un responsable soit la technique (traitement de la pollution trop coûteux, bâti inadapté, bâti architectural, acquisition foncière trop lente, foncier trop rare…). Derrière ces explications immédiates se cache souvent une cause plus profonde, celle de l’incapacité à faire coïncider les temporalités et les logiques d’action des différents acteurs (leurs expériences, leurs compétences, leur financement, leurs objectifs, leurs créations de valeur…). Chacun avance selon son propre rythme. En effet, les entreprises qui souhaitent s’installer, le souhaitent dans un délai court, les responsables politiques doivent composer avec le temps du mandat, les EPF travaillent sur du moyen terme et les investisseurs privilégient souvent les retours rapides.
Le foncier économique, ancré dans un temps long par nature, se retrouve au croisement de toutes ces dynamiques contradictoires. Il concentre les décalages entre des horizons de décision, tous légitimes mais qui se superposent sans toujours s’accorder.
Cette désynchronisation n’est pas neutre car elle créée des surcoûts, fragilise les montages et multiplie les incompréhensions. L’urgence entraîne souvent des dépenses inutiles. Par exemple, traiter une pollution précipitamment coûte bien plus cher qu’une dépollution anticipée et coordonnée avec le projet final. Il en va de même quand un EPF est contraint d’engager des travaux sans connaître précisément le futur usage d’un site ; l’aménageur qui prendra la suite de l’opération devra assurer seul le traitement des pollutions pour un changement d’usage, ce qui renchérit le coût global et retarde la mise en œuvre.
La désynchronisation provoque aussi des tensions. Les industriels s’impatientent, les élus se voient reprochés leur inaction, les opérationnels peinent à évoluer entre prudence réglementaire et impératif de résultats, les EPF sont accusés de rétention foncière. Ces crispations relèvent d’un manque de cadre commun pour mettre en cohérence les rythmes et les priorités de chacun.
Ces horizons ne sont pourtant pas incompatibles et ils peuvent même devenir complémentaires si l’on parvient à articuler le cycle du temps long du foncier aux cycles plus courts de l’économie plutôt que de les subir.
C’est dans cette capacité à orchestrer les décisions, les financements et les temporalités que se joue l’efficacité future de la stratégie foncière. Elle annonce une nouvelle gouvernance fondée sur le temps long et la synchronisation des forces urbaines en présence.
Le modèle foncier français reste encore largement structuré par une logique séquentielle. Le schéma ci-dessous illustre ce fonctionnement linéaire du cycle foncier.
Ce modèle, pertinent dans un contexte d’abondance, révèle aujourd’hui ses limites face aux impératifs de sobriété et de robustesse systémique.
C’est précisément ce cadre que la nouvelle orchestration du foncier vise à dépasser, pour construire un cycle constructif vertueux, dans lequel idéalement la friche ne serait plus une destination fatale.
Source : Pascale Marchal, 2018[7] Page 42.
Construire une nouvelle orchestration du foncier économique
Ainsi, il ne s’agit plus seulement de corriger des dysfonctionnements mais de concevoir une nouvelle manière de gouverner le foncier. L’enjeu dépasse l’addition de projets ou de dispositifs car il consiste à orchestrer un système ou chaque acteur, public ou privé, agit selon une logique partagée pour articuler le temps long du foncier avec la réussite des projets. La robustesse foncière doit s’apprécier désormais à travers la valeur créée dans le temps, les coûts évités ou la survaleur et la capacité d’un territoire à mobiliser ce qu’il possède déjà. Cette approche ouvre la voie à une stratégie foncière intégrée fondée sur la définition de la robustesse foncière, la mise en place d’outils de pilotage communs et la synchronisation des moyens financiers et humains pour massifier les effets leviers.
La robustesse foncière renouvelée, de la mesure à la gouvernance
Tant que l’efficacité foncière est lue au prisme du seul hectare disponible, elle entretient une vision quantitative plutôt que qualitative. Pourtant, le langage de la sobriété est parfaitement clair depuis la loi SRU de 2001. Il n’est nul besoin particulier de « calculs » pour comprendre qu’il faut aussi conjuguer le foncier à l’agriculture, à la nature et la biodiversité, à la ressource en eau et au climat.
La question n’est plus « combien d’hectares ouvrir ? » mais « quelle est la valeur créée par hectare déjà artificialisé, avec quels coûts évités et quels surcoûts, dans quels délais ? ». La robustesse foncière devient un outil de pilotage collectif qui articule intensité d’usage, réemploi, réversibilité, délais …
Cette approche suppose de repenser les indicateurs de suivi et d’en distinguer quatre familles principales :
- L’intensité d’usage qui exprime la valeur créée par unité de sol mobilisé. Cet indicateur permet de mettre en lumière le lien entre le foncier et l’activité réelle au-delà de la simple occupation. L’intensité d’usage peut se mesurer en emplois effectifs, en valeur ajoutée ou en chiffre d’affaires par hectare selon la nature des activités;
- Le temps et la prévisibilité, qui traduisent la capacité d’un territoire à convertir le temps long du foncier en rapidité d’actions. Ce pourrait être aussi le délai moyen entre repérage et implantation, la part des sites prêts ou les délais d’autorisation administrative. Ces indicateurs permettent des repères de maturité opérationnelles d’un territoire et de ses acteurs;
- La sobriété et la circularité pourraient mesurer la part de projets réalisés sur des friches, dents creuses, ou sites réemployés mais aussi la réversibilité des aménagements et la durabilité ou l’obsolescence maîtrisée des ouvrages. Ces indicateurs pourraient rendre compte de la capacité collective à faire avec l’existant;
- Les externalités traduisent enfin les effets indirects du foncier à savoir, les coûts évités, le maintien ou la création des services écosystémiques, la réduction des risques. Ils permettent d’élargir la mesure à ses effets sur le bien commun.
Ces indicateurs n’ont ni vocation à standardiser des pratiques, ni à faire autorité mais à instaurer une culture commune d’évaluation et d’amélioration continue propice à une meilleure articulation et à l’élaboration d’un langage partagé entre acteurs économiques et acteurs territoriaux. C’est peut-être cela le changement de paradigme dont il est fréquemment question dans les discours sur le foncier. Dans tous les cas, mesurer l’intensité d’usage, le temps, la sobriété et les externalités revient à mettre en cohérence la stratégie foncière avec la stratégie de développement territorial. Une telle approche transforme le foncier en ressource stratégique (identification des marges de manœuvres, hiérarchisation des priorités, valorisation des efforts d’optimisation invisibles dans les bilans classiques) plutôt qu’en simple variable d’ajustement.
Le foncier est une boussole capable d’articuler sobriété, attractivité et durabilité mais il n’a de sens que si les données et la connaissance deviennent actionnables.
L’observation permet d’identifier et de connaître les fonciers mais elle reste statique si elle ne s’inscrit pas dans une logique de suivi, de terrain et de décision. Or, entre une image instantanée et une stratégie dans le temps il manque souvent le maillon de l’outil de pilotage opérationnel. Les cartes d’identités foncières répondent à cet enjeu car elles rassemblent dans un même référentiel les informations techniques, administratives et stratégiques de chaque site et elles en suivent les évolutions sur la durée en mettant en récit la trajectoire de l’observation initiale à la requalification puis à la réversibilité.
Les cartes d’identité foncière évolutives, de la donnée au pilotage
L’observation foncière constitue un socle incontournable pour bâtir une stratégie robuste mais elle est insuffisante. Il s’agit désormais de combiner la connaissance fine des parcelles avec une lecture dynamique dans le temps afin de soutenir l’action et la décision tout au long du cycle foncier. Monter un observatoire est d’une grande complexité mais capitaliser sur la durée, en rendant la lecture opérationnelle et en assurant une mise à jour régulière des retours « terrains » pour piloter la trajectoire foncière, offre une robustesse sans précédent.
La valeur de ces cartes d’identité foncière tient en effet à leur capacité à suivre l’évolution des sites au fil de leur cycle de vie : de l’observation à la requalification, de l’usage courant à la réversibilité. Elles permettent d’intervenir en cours d’usage pour transformer le cycle constructif en cycle véritablement vertueux.
Chaque carte d’identité devient un instrument de gouvernance car elle structure et partage la connaissance, soutient la prise de décision et favorise la coordination entre acteurs publics et privés car elle permet de poser un dénominateur commun de la réalité. Par ailleurs, elle raconte la trajectoire d’un foncier sans se limiter à le décrire. Par conséquent elle vise à rendre lisibles les arbitrages, les coûts, les contraintes ou les opportunités qui jalonnent son usage.
Les champs principaux d’une véritable carte d’identité foncière doivent combiner plusieurs registres d’informations :
– En amont lors de l’observation initiale :
- Qualification administrative (propriétaires, droits réels, servitudes, stratégie, occupation)
- Niveau de maturité de la propriété foncière
- Données techniques (réseau, topographie, risques, pollution)
- Coût estimé ou évalué
- Niveau de disponibilité et horizon de mobilisation
- Niveau de maturité opérationnelle (accès, viabilisation, acceptabilité, contraintes)
- Retours terrains…
– Dans le temps au fil des projets :
- Evolution de la propriété
- Evolution de l’activité et des usages
- Financements engagés
- Indicateurs de robustesse (intensité d’usage, sobriété, délais, externalités…)
- Conditions de réversibilité
- Suivi post-occupations
- Retours terrains…
En structurant la donnée autour du cycle de vie, ces cartes permettent de passer d’une offre foncière à une véritable stratégie foncière. Elles constituent une base commune entre collectivités, EPF, aménageurs, investisseur et permettent aussi de conserver une mémoire collective du foncier pour éviter les doublons, capitaliser les expériences et anticiper les besoins futurs. Elles permettent un pilotage dans la durée qui combine observation, action et apprentissage et qui traduit concrètement la trajectoire de la robustesse foncière dans la durée.
La synchronisation des leviers : les acteurs et les financements
« Les collectivités n’ont plus la capacité de faire seules; elles doivent nécessairement utiliser les forces urbaines en présence : forces constructives, forces financières, forces foncières… (…) et adopter une posture partenariale éventuellement ensemblière et facilitatrice pour peser sur le territoire et extraire le meilleur du potentiel urbain en présence » [7] .
L’enjeu n’est plus d’ajouter des dispositifs ou des outils mais de faire converger les forces déjà présentes. Les cartes d’identité foncière offrent une lecture commune d’un site et de sa trajectoire. Ainsi, la filière de la co-construction foncière[8] repose sur une coopération plus horizontale qui dépasse les filières publiques ou privées traditionnelles du foncier. L’efficacité n’est plus liée à l’addition de rôles mais à leur capacité à agir ensemble voire simultanément. Cette approche est la clé des fonciers contraints, où la complexité technique et financière exige une réponse collectivité dès les premières étapes.
Côté financement, le recyclage des friches industrielles illustre les défis de la co-construction foncière. Ces opérations concentrent des coûts élevés et des risques différés. L’écart se creuse encore avec les incertitudes liées aux découvertes en cours de chantier. Les pollutions cachées, les réseaux non cartographiés ou les fondations imprévues transforment les budgets prévisionnels en gouffres financiers. Les dispositifs d’aide existent (fonds friches, fonds vert, plans de relance, interventions des EPF) mais leur impact reste limité par le cloisonnement des financements et par une logique d’intervention trop linéaire des financeurs ou pas assez axée « travaux ».
Outre les dispositifs qui incitent à la mutualisation des efforts, et notamment le dispositif des territoires d’industrie, des leviers existent. La mutualisation amont des budgets (Régions, Départements et communes suivant leurs compétences, Interco, EPF, acteurs économiques, Banque des Territoires…) permettrait de déplacer le centre de gravité des financements non plus vers les études mais vers les travaux de recyclage et de transformation ou vers le portage foncier public de long terme qui pourraient contribuer à créer une chaîne de valeur continue et efficace. La question n’est plus de subventionner ponctuellement mais d’investir collectivement dans le temps long de la transformation, au rythme réel des projets.
L’émergence d’un métier pivot en robustesse foncière : le pilote en stratégie foncière intégrée
Au fond, les pièces du puzzle existent déjà (observatoires, cartes d’identités, fonds dédiés, ingénieries publiques et privées). Ce qui manque encore c’est l’articulation continue entre ces pièces, la capacité à relier la transversalité, à contenir la complexité, à synchroniser les temporalités et à convertir la connaissance en décisions tenues dans le temps.
Cette nouvelle orchestration suppose aussi d’être pilotée par des femmes et des hommes ; c’est un nouveau métier : ni aménageur, ni négociateur foncier, ni AMO ni conseil, ni juriste, ni économiste, géomaticien ou un petit peu de chacun de ces métiers…
Un pilote en stratégie foncière intégrée est celui qui accompagne les acteurs et les financements autour d’indicateurs partagés et qui sécurise les trajectoires du site depuis l’observation jusqu’à la réversibilité en passant par le terrain. Il transforme la contrainte en levier et le temps long en ressource.
[1] Article L318-8-1 – Code de l’urbanisme – Légifrance « Sont considérées comme des zones d’activité économique, au sens de la présente section, les zones d’activité industrielle, commerciale, tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aéroportuaire (…)
[2] Kim Antunez, Matthieu Bédué, Maxime Simonovici (2023) Les espaces dédiés à l’activité économique regroupent la moitié de l’emploi salarié privé – Insee Première (n°1960
[3] fiche_2.3_les_solutions_pour_faire_mieux.pdf in Pierre-Cecil Brasseur et Jean-francois Valles (Synopter) Sybille Thirion (coord.), Comment optimiser le foncier dans les zones d’activité existantes ? Approches et leviers (2019) CERF pp 57-68
[4] Sources : Lenormand A., 2025. Localtis/Banque des territoires; Chiffres détaillés, INSEE, 202;, Livre Blanc ZAN 2023, CCI Caen
[5] voir l’offre de repérage des ZAE par exemple par l’observatoire du foncier économique en Région Bourgogne- France-Comté
[6] CEREMA (2025) Inventaire national des friches : Etat des lieux et enjeux Les synthèses
[7] Pascale Marchal (2018) Stratégie(s) foncière(s) Foncier et Projets : vision globale et itérative Editions des Ponts et Chaussées 2018.
[8] Pascale Marchal (2023) Préfiguration de la filière de la co-construction foncière in Mise en œuvre de la stratégie foncière du renouvellement urbain – Choix tactiques parmi 90 outils, Editions des Ponts et Chaussées, Page 20.
Pascale Marchal est auteur d’ouvrages sur les stratégies foncières, formatrice, ex-DG d’EPF et Fondatrice de Déclic Foncier,
Elle est joignable sur LinkedIn.
