le 24 octobre 2023 de 9h45 à 12 heures
à la préfecture de Paris et d’Île-de-France, 5 rue Leblanc 75015 Paris,
Rencontre de suivi des marchés fonciers franciliens
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Table ronde intitulée
« 2023, baisse des volumes et des valeurs : quelles conséquences sur le foncier et ses acteurs ? »
- avec la participation de Sabine Baïetto-Beysson, présidente de l’ORF,
- Gilles Bouvelot, directeur général de l’EPFIF,
- Aude Debreil, présidente du directoire Grand Paris Habitat,
- Laurent Girometti, directeur général Epa Marne Epa France,
- Maître Xavier Lièvre, notaire, chambre des notaires de Paris.
- La table ronde était animée par Rémi Cambau.
La chaîne du foncier grippée mais pas bloquée par la crise immobilière
L’observation de la dernière décennie permet de mettre en perspective
les données « ressenties » par les acteurs du foncier
Entre ralentissement et ajustements du marché
La crise de l’immobilier de logement ralentit l’activité des aménageurs et des
établissements publics fonciers, expliquent Gilles Bouvelot, Laurent Girometti, Aude
Debreil et Maître Xavier Lièvre, mais l’ajustement du marché est en cours, cependant que
la production et la commercialisation de logements se poursuivent dans les secteurs
détendus. Dans les opérations nouées avec des établissements publics, fonciers ou
d’aménagement, cet ajustement se fait, de l’aveu des responsables, par le délai, la
dégradation de la qualité ou la part de vente en bloc… C’est aussi vrai dans le diffus, où
les obligations de qualité sont moins fortes, et où, parfois, les opérateurs peuvent
renégocier les prix du foncier avec des vendeurs privés. Il y aura peut-être « un début de
décoinçage » fin 2024, mais « on ne rattrape pas si vite un écart de 25% avec le marché ».
Le constat unanime d’un grippage du marché
La machine est grippée avec des prix des logements trop élevés, des taux qui ont
augmenté brutalement et une forte progression en 2022 des coûts des matériaux de
construction. La production de logements est en forte baisse. On note moins 40%, sur un
an, de réservation de particuliers sur des logements neufs. « Le marché est déstabilisé par
les taux d’intérêt. Fin juillet, le chiffre d’affaires des notaires en Ile-de-France a reculé de
20% et depuis septembre la situation a empiré » explique Maître Xavier Lièvre. Les
opérations longues avec travaux actuellement ne trouvent pas preneurs, souligne Laurent
Girometti qui malgré la situation de crise, ne connait pas de promoteurs qui se soient
désistés d’une opération, mais des demandes de changement de programmation ». En matière de cessions comme d’acquisitions, l’établissement public foncier d’Ile-de-France
(Epfif) ne subit pas de conséquences immédiates compte tenu de son cycle d’achats et de
ventes. IL connait en 2023 une stabilisation du fort niveau d’activité de l’année
précédente. Promoteurs, bailleurs sociaux et aménageurs ont acquis du foncier pour
produire 4000 logements dont 40% de logements sociaux.
Rareté du foncier et perspectives de sortie de crise
« C’est une crise de la demande solvable dans le neuf et dans l’ancien. Mais il y a encore
des perspectives favorables pour la primo accession, dans des zones moins tendues.
L’évolution des prêts à taux zéro peut arranger les choses. Et la machine peut alors
repartir pour les primo-accédants » espère Gilles Bouvelot. Les prix commencent à baisser
et aujourd’hui les propriétaires préfèrent garder leurs biens. Ainsi le phénomène de la
rareté du foncier se met en place. « La rétention est assez forte, souligne Aude Debreil.
Par ailleurs, CDC habitat déploie un plan de soutien au secteur, avec le rachat 17 000
logements destinés à l’accession qui ne trouvaient pas preneur. 12 000 d’entre eux seront
des logements intermédiaires et 5 000 de l’habitat social, dans les zones tendues. Et 50%
de ce plan de soutien est déployé en Île-de-France ».
Nouvelles opportunités et modes de production innovants
Pour CDC Habitat le volume d’investissement a baissé en 2023. « La commercialisation est
très compliquée. Il faut réinsuffler de la confiance, mutualiser cette crise par un travail en
commun et utiliser des modes de production innovants hors site » détaille Aude Debreil.
C’est ainsi que le bailleur social a commencé un partenariat avec la Banque des territoires
et le groupe Frey pour la production d’opérations mixtes dans le cadre de mutation de
zones commerciales. Avec la production de moins de logements neufs que de
réhabilitation, la question de la crise de l’offre peut se poser. « Un tiers de la production de
logements sociaux sur du foncier de l’EPF est réalisé sur du bâti », précise Gilles Bouvelot.
« Il y a un risque d’une crise de l’offre qui pourrait être dramatique. Car la capacité à
réguler le marché ( thème du groupe de travail de l’ORF en cours) s’avère compliquée. Il
faut réintroduire de la planification de même type que pour une Zac. La fiscalité
immobilière est aussi à revoir » dit avec conviction Laurent Girometti,. Et du côté de
l’EPFIF, les perspectives sont bonnes malgré tout. « La machine n’est pas arrêtée. Mais il
faut être vigilant sur les acquisitions. L’Epfif veut purger tous les recours, pour que les
promoteurs interviennent ensuite, même s’ils n’ont pas intérêt à que cela aille t