Tous les pays du monde ont un territoire fini. Ils doivent donc résoudre la difficile équation de concilier tous les usages de leur territoire : habitat, agriculture et alimentation, infrastructures, espaces naturels et forestiers, et bien entendu activités économiques. Une logique de sobriété dans l’utilisation du territoire se fait jour progressivement.
Le réseau PALME rassemble des acteurs publics et privés de l’aménagement, la gestion, la requalification et l’animation durables des territoires d’activités économiques, dans 7 pays francophones. Cette question de sobriété foncière est la même dans ces différents territoires, s’exprimant de façon différente et avec des degrés d’intensité variables. Parmi leurs nombreuses réflexions, les adhérents du réseau s’attachent à démontrer que la sobriété foncière, c’est-à-dire la moindre consommation d’unités foncières, s’accompagne de nouvelles méthodes d’aménagement et de gestion du territoire, en s’appuyant sur des exemples concrets. La densification foncière permet de concentrer davantage les activités sur un même territoire, elle peut être abordée de différents façons dans les projets d’activités économiques. C’est ce que nous allons illustrer au cours de cet article.
Avant tout, il est nécessaire de connaître les différents contextes réglementaires relatifs à l’optimisation de l’utilisation du foncier dans trois territoires (France, Belgique, Québec). Puis nous rentrerons dans le détail des actions menées avec une logique de densification et de sobriété foncières autour de trois grandes thématiques : impacts sur l’urbanisation, impacts sur la biodiversité, impacts sur le développement économique et les entreprises.
Contexte réglementaire sur trois territoires
La France
Le constat dressé en 2021 a établi qu’environ 20 000 ha d’espaces naturels, agricoles et forestiers étaient consommés chaque année. Ce qui avait pour conséquences écologiques le déclin de la biodiversité, l’augmentation du risque inondation et la limitation du stockage du carbone. Et ce qui avait pour conséquences socio-économiques l’augmentation des coûts d’entretien des équipements, des temps de déplacement et des dépenses énergétiques.
L’Etat Français a donc légiféré avec la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » instaurant l’objectif de « Zéro artificialisation nette » des sols à l’horizon 2050, avec un objectif intermédiaire de réduire de moitié en 2031 la consommation d’espaces. Pour l’atteinte opérationnelle de cet objectif, la méthode repose sur l’observation des surfaces naturelles, agricoles et forestières consommées entre 2011 et 2021, ces surfaces consommées doivent ensuite être réduites de moitié sur 2021 à 2031.
Les conséquences pour les Parcs d’activités en France sont multiples : extensions rendues de plus en plus difficiles, augmentation de la densité des constructions, nécessité de recycler sur les friches industrielles (en 2025, 60 000 ha de friches vacantes en France, source CEREMA), création d’un fonds friche par l’Etat.
Localement, le Parc des industries Artois-Flandres est géré selon la procédure de Zone d’Aménagement Concertée (ZAC), ce qui a permis d’avoir une maîtrise foncière de l’ensemble des terrains agricoles dès 2006. En parallèle, l’urbanisation importante du territoire ne laisse entrevoir aucune possibilité d’extension localement.
La Belgique (Wallonie)
Appliqué directement au site du Val-Benoît situé dans la Ville de Liège, le Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie (CWATUPE) a défini un périmètre de reconnaissance de Site à Réaménager (SAR) adopté en 2010 à la suite d’un Rapport d’Incidence Environnementale (RIE).
Conformément au décret du 11 mars 2004 relatif aux infrastructures d’accueil des activités économiques, un Périmètre de Reconnaissance Économique est adopté en 2014 pour le site du Val-Benoît.
L’opération de requalification du site du Val-Benoît, ancien site universitaire, est opérée par la SPI, l’agence de développement territorial pour la province de Liège.
D’un point de vue fiscal, la requalification du site du Val-Benoît est une opération globale de commercialisation sous régime de TVA. La TVA est payée par le bénéficiaire final. La SPI commercialise ses espaces via des redevances pour mise à disposition sur la base de la réglementation des centres de services, qui sont soumises à TVA, la concession du droit d’exercer une activité professionnelle (par exemple les espaces de restauration Walio et O!Bar) est soumise à TVA, et la vente et la location sont également sous le régime TVA dans le Génie civil.
Le Québec
Le contexte réglementaire québécois comprend plusieurs niveaux :
- Code du bâtiment, ordre des architectes
- Réglementation gouvernementale (environnement, affaires municipales, etc.)
- Commission de protection du territoire agricole du Québec
- Règlements municipaux (urbanisme, gestion du territoire, finances, etc.)
Retours d’expériences relatives à densification et sobriété foncières
En France
Le cas du Parc des Industries Artois-Flandres
Le Parc des Industries Artois-Flandres a été créé au début des années 1970 pour la création et la gestion d’une zone industrielle s’étendant sur 460 hectares sur les territoires des communes de Douvrin et Billy-Berclau.
Il est géré par un syndicat mixte, le SIZIAF, regroupant deux agglomérations du département du Pas-de-Calais au sein de la région Hauts-de-France (Communauté d’Agglomération Béthune-Bruay Artois Lys Romane et Communauté d’Agglomération de Lens-Liévin. Une équipe technique est dédiée aux trois métiers du syndicat mixte : l’aménagement, la gestion et la commercialisation.
La vocation du Parc est l’accueil d’entreprises industrielles. Un des enjeux est de prouver qu’industrie et environnement ne sont pas incompatibles. Pour cela, un Système de management de l’environnement (SME) certifié ISO 14001 est mis en place depuis 2004 et le Parc est labellisé ‘Territoire Engagé pour la Nature’ depuis 2020. La Politique environnementale a été revue en 2022 avec 5 objectifs environnementaux :
- Offrir un cadre de vie de qualité aux entreprises, aux salariés et aux riverains
- Préserver les milieux, ressources naturelles et la biodiversité
- Réduire les impacts du transport des marchandises et personnes
- Améliorer l’efficacité énergétique du Parc et développer le recours aux énergies renouvelables
- Optimiser l’occupation des sols dans une logique de sobriété foncière.
Pour le volet urbanisme, trois actions principales sont menées sur le Parc : (a) optimiser et densifier les implantations, (b) modifier le taux d’emprise au sol du bâti selon les secteurs, et (c) recycler les friches industrielles avec ambition.
(a) Optimiser et densifier les implantations
Remplir les dents creuses par négociation à l’amiable ou par usage du droit de préemption
Densifier les implantations sur les parcs d’activités, mais en préservant la biodiversité
Il est continuellement recherché la fonctionnalité écologique et les continuités, en capitalisant sur les obligations de compensation (mesures locales). La conception des sites privés est également accompagnée pour que ceux-ci contribuent à la création d’habitats interconnectés pour la biodiversité (cahier de prescriptions). L’accompagnement reste facultatif, sauf pour un axe routier qui dispose de prescriptions, et est effectué par le CPIE (la Chaine des Térils) et/ou le paysagiste-conseil du SIZIAF.
(b) Modifier les emprises au sol dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI)
Aujourd’hui, l’emprise au sol maximale est de 50 % des bâtiments, sauf pour la gigafactory ACC (35 ha) qui a demandé de pouvoir aller jusqu’à 75 %. Dans les faits, l’emprise des bâtiments est généralement de 10 à 30 % de la parcelle, hormis en logistique qui approche les 50 %. La densification ne peut se faire que sur des très grandes parcelles (au-delà de 15 ha). Une question se pose à propos des ombrières sur les parkings qui peuvent être considérés comme des bâtiments.
Pour demain, une réflexion est menée pour densifier le cœur du parc industriel, mais aussi mettre des garde-fous sur les parties du parc les plus proches des riverains : limitation autour de ces zones et emprise maximum de 50 % au sol.
(c) Recycler les friches industrielles avec ambition
Lorsqu’un site ne retrouve pas preneur (pas de délais prédéfini), le SIZIAF intervient pour le racheter par acquisition à l’amiable ou activation du droit de préemption. L’objectif est de reconstruire le Parc existant pour éviter de gaspiller du foncier agricole et de laisser des friches dégrader la qualité générale. Cette opération est effectuée en partenariat avec l’Etablissement Public Foncier (EPF) des Hauts-de-France. A ce jour, plus de 80 ha ont été recyclés, 55 ha supplémentaire sont à l’étude.
L’exemple d’un partenariat Public/privé: Le compactage de Française de Mécanique (Stellantis Douvrin)
Le site historique a été créé en 1970 pour la production de moteurs thermiques. Jusqu’à 6000 salariés ont été accueillis sur le site de 140 ha pour une production annuelle de plus de 2 millions de moteurs. A l’époque de l’implantation, un bâtiment correspondait à la fabrication d’un type de moteur. En 2014 survient l’annonce du compactage du site par le groupe PSA pour maintenir la rentabilité et l’activité.
L’Etablissement Public Foncier est intervenu en accompagnement, pour l’acquisition et le recyclage du foncier : étude préalable, négociation et portage foncier par l’EPF, gestion de biens par l’EPF et/ou le SIZIAF, travaux de déconstruction et dépollution par l’EPF, cession des biens par l’EPF au SIZIAF.
L’accueil de la gigafactory ACC a été annoncé fin 2019 sur le secteur sud de 35 ha pour la fabrication de cellules et modules de batteries pour VL. Près de 2 milliards d’euros d’investissement ont été réalisés localement pour construire 3 blocs de 13 GWh chacun. Il s’agit d’un projet stratégique pour l’Europe, pour la structuration de la filière batterie, d’une opportunité de remplacer la fabrication de moteurs thermiques par l’industrie du futur pour les véhicules électriques, et d’un projet de requalification du foncier au cœur des enjeux pour réussir l’implantation d’ACC.
En Belgique
Le cas de la SPI et du site du Val-Benoît
Le site du Val-Benoît est situé en Région Wallonie, dans la Province de Liège, sur la Ville de Liège. Il était occupé depuis 1924 par l’Université de Liège pour y former des ingénieurs. Il a été racheté en 2011 par SPI, agence de développement territorial de la Province de Liège et constitue désormais un Parc d’Activité Économique Vertical. Sa situation est idéale à la « porte d’entrée » du territoire de la Ville de Liège avec la proximité immédiate de la gare TGV des Guillemins, la ligne du tram, la liaison autoroutière E40-E25 et la Meuse.
Les investissements en quelques chiffres : 5 031 000 € pour l’acquisition (dont 2 420 183 € de subvention), 13 900 000 € pour l’aménagement des abords (dont 9 900 000 € de subvention), et 2 600 000 € pour la préservation du bâti (dont 2 000 000 € de subvention).
Le bâtiment du Génie-Civil a été construit dans les années 30, puis progressivement désaffecté jusqu’aux années 2010 ; la restauration du bâtiment a nécessité l’investissement de 28 600 000 €, dont 23 600 000 € de subvention.
L’ensemble des bâtiments du Val Benoit avait été conçu dans un but bien spécifique et singulier, à savoir accueillir les étudiants, professeurs et chercheurs de la faculté des sciences appliquées de l’Université de Liège. Ces occupants ayant aujourd’hui déserté les couloirs, la reconversion du site imposait certaines transformations afin de pouvoir donner une nouvelle vie à ces bâtiments dont l’âme et la remarquable architecture moderniste sont préservées.
Ce n’est pas à la légère que la décision de soustraire les amphithéâtres du bâtiment a été prise. Outre le fait qu’il était très difficile de trouver une nouvelle affectation à ces grands espaces très spécifiques, dont les aménagements ne correspondaient plus à aucune norme actuelle (accès PMR, incendie…), la nécessaire réorganisation des circulations imposait également de pouvoir disposer de cet espace libéré.
Ce bâtiment, désormais destiné à accueillir des entreprises, doit disposer de grands plateaux dégagés. C’est pourquoi il a fallu repenser les circulations à l’intérieur du bâtiment. Auparavant, les étudiants parcouraient de larges couloirs autour de la cour intérieure qui occupaient parfois près de la moitié de certaines ailes. Afin de récupérer cet espace pour les entreprises, les auteurs du projet ont réorganisé les circulations entre les différentes parties du bâtiment au moyen de deux passerelles.
L’enjeu de reconversion d’un bâtiment existant vers un espace dédié à l’activité économique verticale (bureaux, artisanat, petite industrie de lancement) est de réaliser un parc d’activité économique nouvelle génération. Dans cette vision, la notion de verticalité est primordiale : concevoir en trois dimensions, en superposant des plateaux, et non plus en suivant l’organisation « historique » des parcs, consommateurs excessifs de surface au sol, permet d’inscrire ces projets vers une gestion durable et parcimonieuse du territoire.
Avec un taux de 250 emplois/ha dans cette nouvelle génération de parc, la densification est augmentée de 5 à 10 fois par rapport aux parcs traditionnels.
Ceci amène également quelques défis, des exigences techniques, des aspects programmatiques à relever : la réhabilitation d’un bâtiment de l’époque moderniste mentionné à l’inventaire du Patrimoine, la rénovation et la restauration d’un bâtiment à la fonction singulière. Il faut aussi recréer et repenser les circulations et distributions intérieures et extérieurs, mutualiser la distribution des énergies, et intégrer le respect des normes environnementales.
L’amélioration de la biodiversité sur le site passe par le maintien des arbres intéressants au niveau botanique et paysager, l’élimination des espèces végétales invasives, l’augmentation des superficies d’espaces verts, le recours à des essences indigènes avec la sollicitation de l’avis des services spécialisés de la ville de Liège, et l’intégration de zone refuge pour la petite faune.
L’intégration paysagère prévoit des aménagements sans modification importante du relief, la volonté de créer des axes plus « verts » ou « coulée verte » traversant le site, des nouveaux bâtiments avec une architecture contemporaine de qualité (urbanistique et paysager), une réaffectation et un traitement homogène des abords du site pensé comme un îlot vert en bord de Meuse.
Enfin, au niveau du développement économique à destination des entreprises, une mixité des offres a été établie : accueil commun, espaces entreprises divisibles (bureaux meublés à partir de 18m2 et ateliers, salles de réunion, réfectoire, kitchenette, …), espace Coworking – HYDRO, espaces bruts modulables pré-équipés et aménageables directement par les entreprises (5000 m2 divisibles selon les besoins et demandes des entreprises, de 250 m2 jusqu’à 1000 m2), espace destiné à l’Horeca, aux commerces et services.
Au Québec : Ville de Victoriaville
La suite du propos va porter sur le cas de la Ville de Victoriaville, une ville de 50 000 habitants située dans la région Centre-du-Québec, à 160km au nord-est de Montréal. La Ville a engagé il y a plus de 10 ans l’aménagement et le développement d’un écoparc industriel.
Un cahier des charges « Ecoparc » a été rédigé, applicable sur un premier parc d’activités, incluant notamment un coaching pour les entreprises.
Pour la Ville, le laboratoire d’innovation en termes de développement économique territorial a été l’Ecoparc industriel Daniel-Gaudreau dont l’aménagement a débuté il y a un peu plus de 10 ans.
Du point de vue de l’urbanisation, l’optimisation et la densification des terrains sont recherchées par le calcul du coefficient d’occupation du sol :
Ces étapes intègrent une analyse spatiale des parcelles à l’échelle du parc :
Pour la préservation et la valorisation de la biodiversité, les principes d’aménagement ont intégré l’approche de végétalisation suivante, selon que l’on se situe dans une rue traditionnelle, au sein de l’Ecoparc en aménagement classique ou bien en aménagement densifié :
Du point de vue du développement économique pour les entreprises, l’optimisation et la densification des terrains sont recherchées en permanence, selon les calculs de coefficient d’occupation du sol. Un système de coaching des entreprises a été élaboré pour les accompagner dans l’identification des meilleures solutions d’aménagement de leur parcelle dans une logique de densification.
Exemple de coaching d’entreprise pour optimisation foncière : celui-ci est effectué par l’agence de développement économique de la municipalité de Victoriaville qui dispose d’un Directeur en maximisation industrielle:
Conclusion
Ces trois exemples illustrent trois angles d’approche différents de la densification foncière : une approche par la voie réglementaire, une approche par le recyclage du foncier et une approche par le levier fiscal.. Ce que nous constatons à l’échelle du réseau PALME, c’est qu’il n’existe pas de solution unique à la problématique de la densification, mais le plus souvent une combinaison de solutions en fonction des contextes locaux, économiques et réglementaires.
Cet article a été rédigé par Marc De Nale, Directeur Général de l’Association PALME
Il a bénéficié des contributions de :
. Pour la France, Johanne VITSE, Directrice, SIZIAF – Parc des Industries Artois-Flandres ; Arnaud LECOURIEUX, Directeur adjoint et Responsable technique, SIZIAF – Parc des Industries Artois-Flandres.
. Pour la Belgique, Sophie DE CLERCK, Directrice département infrastructures, SPI Liège ; Christophe LECLERCQ, Coordinateur de projets, SPI Liège.
. Pour le Québec, Richard CROTEAU, Directeur en maximisation industrielle, Destination Entreprise, Victoriaville et sa région.