Depuis 1957, le Groupe SERL[1] aménage et construit sur le territoire de l’aire économique de Lyon, en soutenant les transitions sociale, écologique et économique.
Le Groupe Serl intervient historiquement sur le territoire de la Métropole de Lyon, sur lequel il a pu développer des opérations économiques et industrielles : la Zone Industrielle Les Gaulnes à Meyzieu, le Parc Technologique à Saint-Priest, le Parc Everest à Genas, le Parc Puy d’Or à Limonest … Depuis bientôt 15 ans, sa filiale Serl Immo intervient en portage d’immobiliers d’activités et industriels, avec pour ambition de maintenir des activités productives en milieu urbain. A date, SERL Immo exploite 111 000 m² de locaux dédiés aux activités économiques et industrielles, et prévoit de développer l’équivalent de surfaces dans les 10 prochaines années. L’objectif est d’offrir aux entreprises des possibilités de parcours immobilier sur le territoire, de la pépinière (notamment la Plate-Forme des Matériaux Innovants à St Fons au cœur de la Vallée de la Chimie), à des locaux productifs de 100 à 10 000 m² (Usin Lyon Parilly, Givors Réindustrialisation …).
La réindustrialisation des territoires urbains repose, selon la vision d’aménageur du groupe SERL, sur une approche globale qui intègre la cohésion sociale, l’aménagement, l’immobilier d’entreprises, les enjeux énergétiques et le développement durable. Cette vision cherche également à réconcilier l’industrie avec la ville, en créant des espaces productifs qui s’intègrent harmonieusement dans leur environnement, tout en répondant aux défis écologiques et sociaux actuels. L’objectif est de redonner à l’industrie une place centrale dans les territoires, en la rendant plus vertueuse, plus proche des habitants et plus respectueuse de l’environnement.
Selon l’étude menée en 2024 par BPI France[2] quant à l’acceptabilité de nos concitoyens, plus de 80 % de la population est favorable à la ré-industrialisation, plus de la moitié est favorable à l’installation de nouvelles usines dans son environnement résidentiel, et ce taux dépasse les 75% pour les implantations de PME, et les industriels de toutes tailles au service de la circularité et des Green Tech (sondage réalisé par Demeter, en charge du Fond d’Amorçage Industriel des Métropoles de Lyon et Saint-Étienne).
Toujours selon cette enquête de BPI France , les attentes des industriels pour s’implanter sur un territoire sont, par ordre de priorité :
1/ Le délai d’implantation, donc la disponibilité du foncier ou de l’immobilier,
2/ L’accès aux compétences,
3/ La présence d’infrastructures suffisamment dimensionnées (desserte-mobilité, énergie).
Dans un marché du foncier désormais régulé par la zéro artificialisation nette issue de la loi Climat & Résilience de 2021, mais également au regard de l’opportunité proposée par les friches industrielles (de 90 000 à 150 000 ha selon le Gouvernement[3], l’usage de 30 000 ha d’entre elles répondrait au besoin des 10 prochaines années), l’aménagement du territoire joue un rôle clé dans la démarche d’accueil des entreprises. Il s’agit dès lors pour le groupe Serl de transformer des friches industrielles ou des sites sous-utilisés, en espaces modernes et fonctionnels, tout en préservant le patrimoine industriel dont le réemploi se justifie (halles de grandes hauteurs, portance des planchers pour activités en étage), et de proposer des sites labellisés « Clefs en Main » aux entreprises.
L’immobilier d’entreprises est également repensé pour répondre aux besoins des industriels. L’idée est de proposer des espaces modulables, parfois mutualisés, où les entreprises peuvent partager des infrastructures communes (fluides spéciaux, cour technique, sécurité incendie …), mais également des espaces de laboratoire, des ateliers pilote ou des espaces de réunion. Cette mutualisation réduit les coûts, et favorise les synergies entre les acteurs, créant ainsi un écosystème industriel dynamique. Par exemple, sur un site comme USIN Lyon Parilly, des entreprises spécialisées dans les batteries à combustible hydrogène et le recyclage collaborent sur des projets communs, renforçant ainsi l’innovation et la compétitivité locale.
Les enjeux énergétiques sont également au cœur de cette approche : la transition vers une industrie décarbonée passe par l’utilisation d’énergies renouvelables et l’optimisation des consommations. Les réalisations favorisent les enveloppes thermiques performantes (niveau d’isolation des halles d’activités équivalent à la réglementation RE2020 pour le tertiaire, attention portée également sur l’albedo des parois et le confort thermique d’été). L’installation de panneaux photovoltaïques sur les toits des bâtiments industriels, via sa filiale Serl Energie, permet de produire une énergie propre et de la partager entre les entreprises via des dispositifs d’autoconsommation collective. Cette démarche offre aux industriels une énergie stable et à prix maîtrisé sur le long terme. Également, le raccordement à des réseaux de chaleur urbains alimentés par des sources renouvelables, comme la biomasse et même par l’énergie fatale issue de process productif, complète cette stratégie énergétique, telle qu’appliquée déjà sur notre site industriel Usin Lyon Parilly (10 ha dédiés aux activités productives, dont 36 000 m² de bâtis en 2025).
Il ne s’agit pas seulement de réduire les impacts environnementaux des projets, mais aussi de régénérer les écosystèmes locaux. Sur les opérations Usin Lyon Parilly et Givors Industrie, des projets de revitalisation des sols sont mis en œuvre, combinant l’apport de compost et la plantation de végétaux pour améliorer la qualité des terrains. Le Groupe Serl est attentif également sur l’ensemble de ses aménagements, à la dés-imperméabilisation des revêtements de surfaces en favorisant un cycle de l’eau permettant un retour à la nappe par rétention-infiltration. Cette approche écologique s’inscrit dans une logique plus large de réindustrialisation durable voulue par la Serl, où l’industrie a un effet réduit sur la nature et contribue à la préservation de la biodiversité. Elle offre également aux salariés et usagers du site un cadre de travail agréable, qui ne s’arrête pas à la fonctionnalité productive.
Enfin, l’acceptabilité sociale locale de l’industrie est un enjeu majeur. Pour que les projets industriels soient bien accueillis par les habitants, il est essentiel de maintenir un dialogue permanent avec les riverains et les acteurs locaux. Cela passe, pour le Groupe Serl, par des échanges avec les conseils de quartier, les riverains, les élus, les parties prenantes, des visites de sites (ouvrons les portes des usine aux visites !), et une préoccupation quotidienne pour limiter les nuisances (sonores, olfactives, trafic …). Cette véritable démarche de médiation permet de construire une relation de confiance et de démontrer que l’industrie peut être compatible avec son environnement urbain.
Pour autant, le Groupe SERL identifie encore plusieurs défis à relever :
- Le bon usage des parcelles par la densité : le constat des constructions productives des 40 dernières années fait apparaître un usage non efficient des surfaces au sol (coefficient d’emprise au sol, et coefficient d’occupation du sol : faibles). En tant qu’aménageur, et porteur d’immobiliers productifs, il s’agit de tenir compte des enjeux de bon usage des sols, tant par un meilleur usage du foncier (organisation sur la parcelle) que par la densité verticale. Bien que des industries productives aient été historiquement accueillies en étages notamment au milieu du XXème siècle, cette culture d’activités en étage s’est perdue, et les prospects, donc le marché, reste très réticent. En témoignent les surfaces vacantes de 10 000 m² (4 lots) sur l’immobilier HLU (Hôtel de Logistique Urbaine) au sein du pôle Edouard Herriot, destiné tant aux activités de logistiques urbaines qu’aux activités productives (photo ci dessus).
- La concurrence voire la spéculation foncière, induite par la raréfaction foncière : le foncier constructible est mis en concurrence par les différentes fonctions (logements, équipements, tertiaires, activités) qui doivent chacune trouver leur place dans l’aménagement. Conserver des fonciers et des immobiliers accueillant les entreprises passe par une sanctuarisation des zonages dédiés, ainsi que par le recours à la dissociation foncière (propriété des sols conservée par la collectivité ou via ses outils, Etablissement Public Local ou Etablissement Public Foncier, notamment).
Coupe – élévation de la verticalité pensée sur les Ateliers du Mas, Village d’entreprise sur 2 niveaux, ZAC Mas du Taureau, Vaulx en Velin
En synthèse, l’approche du Groupe Serl en termes de réindustrialisation vise à créer des espaces industriels durables et intégrés dans leur environnement. Avec un objectif de création d’emplois et d’innovation, cette vision offre une feuille de route pour redynamiser les territoires et réconcilier l’industrie avec notre société.
David Bellanger est directeur de l’immobilier & investissements, groupe SERL
À propos de SERL Immo
Par l’usage des fonds propres tirés notamment de ses activités de cœur de métier et des logiques de partenariat ad hoc, SERL Immo développe des investissements immobiliers visant à appuyer des politiques publiques en termes de développement économique.
SERL Immo est une foncière de portage, qui intervient en investissement, portage, gestion locative et technique de locaux à vocation économique uniquement.
SERL Immo porte 111 000 m² de locaux dédiés aux activités économiques : pépinières (Axel One PMI), une dizaine de Villages d’Entreprises, un Parc Industriel (USIN), un espace logistique (HLU).
SERL Immo perçoit 10,3 M€ HT de recettes locatives annuelles, et est une société qui dégage une rentabilité annuelle.
Elle s’est dotée de capitaux propres afin d’engager 200 M€ de nouveaux projets dans les 7 prochaines années.
[1] Le Groupe Serl comprend la Sem Serl, la SPL Mélac, la SPL Pacte Rhône, soit trois sociétés qui mutualisent leurs moyens et leurs compétences au service du territoire de la Métropole de Lyon et du Département du Rhône
[2] BPI France Le Lab – Etude Industrie et Territoire – 15/05/2024
[3] Rapport d’information sur la revalorisation des friches industrielles, commerciales et administratives, n°3811 du 27 janvier 2021. Cf également : Inventaire national des friches : état des lieux et enjeux, CEREMA, Septembre 2025